부동산 사이클 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 흐름

부동산 사이클 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 흐름

경제 시장을 바라보는 사람들이 자주 하는 이야기가 경제에는 흐름이 있고 사이클이 있다는 이야기가 있습니다. 최근 미국 연준에서 기준금리 인상기조가 이어지면서 경제가 연착륙하거나 경착륙한다는 용어가 자주 등장하는 상황입니다. 증시는 9월에 바닥을 찍고 조금씩 회복하는데 아직까지는 방향성을 예측하기 힘들다는 이야기가 많은 상황입니다. 부동산은 매수심리지수가 많이 내려가서 거래량이 쉽게 일어나지 않는 분위기입니다. 오늘은 부동산 시장의 사이클에 대해서 알아보겠습니다.

부동산사이클 문구 사진

부동산 시장은 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 등의 네 단계를 거쳐 순환합니다.

 

첫 번째 침체기에는 부동산 시장에서 프리미엄을 기대하기 어렵다는 심리가 작용하고 가격이 빠지면서 수익형 투자가 더 유리한 시장으로 변하게 됩니다. 예를들어 1억원을 주고 구입한 주택이 보증금 2천만원에 월세 50만원에 세를 놓으면 자기자본 대비 수익률이 연기준 7.5%이지만 부동산 시장 침체로 1억원이던 주택의 가격이 8천만원으로 내려가면 자기자본 6천만원만 투자하게되어 투자금이 내려가서 수익률은 10%로로 올라갑니다. 이러한 침체기에는 시세보다 싸게 살 수 있는 경매가 활성화됩니다.

 

두 번째 회복기에는 대표적인 현상으로 전세가격이 상승합니다. 결혼으로 출가하거나 주택 수요가 꾸준히 늘어나지만 침체가 길어지면서 미분양이 생겨납니다. 건설사가 신규 분양을 줄이면서 주택 공급은 줄어들며 전세 물량은 누군가 주택을 구입하고 난 다음 시중에 나오는데 침체기에는 주택 구입이 줄어 전세 공급도 줄어듭니다. 전세 공급이 수요량보다 부족하게되면 전세가격은 상승하며 전세 가격이 상승하는 분위기에는 갭 투자와 분양권 투자가 유효한 투자방법으로 각광 받습니다. 정부는 회복기에는 부동산 시장 정상화를 위해 분양권 전매 제한을 완화하는 경우가 많습니다.

 

세 번째 호황기에는 미분양 아파트가 사라지고 분양 시장에서는 입지가 좋은 지역위주로 프리미엄이 형성되며 분양 시장은 높은 경쟁률을 보이며 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 점점 늘어나게 됩니다. 이때부터 입지가 좋은지역에 사람들이 몰려들기 시작하며 부동산 가격 상승세가 두드러집니다. 과거의 사례를 보면 부동산 시장이 살아나는 경우에 입지가 좋은 강남부터 가격이 올라 점차 목동이나 분당 등으로 확산되는 현상을 보였습니다. 이 시기부터는 정부에서 시장의 상승세에 대한 부담감으로 이전과는 다른 강력한 규제 정책으로 방향을 전환합니다.

 

네 번째로 급등기에는 부동산을 구입했거나 기존에 보유했던 사람들 대부분이 시세 차익을 경험한 상태이며, 부동산 투자가 대세라는 사실을 거의 모든 사람이 인지하는 시기입니다. 사람들은 부동산 시장에 관심을 갖게되고 투자하려는 마음이 강해집니다. 하지만 A급 지역은 부동산 가격이 상당히 많이 올라 부담스러워 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 합니다. 또한 상승장에서 시세차익을 경험하지 못한 무주택자나 상승세가 약했던 B와 C급 지역 등 수도권 외곽 지역 거주자들은 상대적 박탈감을 크게 느끼며 저평가된 지역을 찾는 투자자들과 상대적 박탈감을 느낀 사람들이 상대적으로 가격이 낮게 형성된 외곽 지역에서의 물밑 움직임이 활발해지는 시기입니다. 이시기에는 투자 열풍이 불어 정부의 부동산 규제 정책이 더욱 강화되는 시기이기도 합니다. 이시기에는 상승기와는 반대로 오른지 얼마 안되는 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 하락세가 확산되며 다시 침체기로 접어들게 됩니다.