공인중개사시험 1차 부동산학개론 핵심정리2

부동산학개론 핵심정리2

이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다. 흡수율분석은 미래의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다. 시장성 분석은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.

 

선매권제도, 공공임대주택, 토지수용, 토지비축제, 최고가격제도는 직접개입수단이고, 취득세，종합부동산세，개발부담금, 보조금제도, 대부비율은 간접개입수단이다.

공공재는 시장기구에 맡겨둘 경우 비경합성과 비배제성으로 인하여 무임승차현상이 발생할 수 있다. 공공재는 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량 보 다 과소하게 생산되는 경향이 있다.

정보의 비대칭성은 시장실패의 원인이다. 정( + )의 외부효과(외부경제)가 존재하는 재화는 사회적 최적생산량보다 과소생산되고, 부( - )의 외부효과(외부불경제)가 존재하는 재화는 사회적 최적생산량보다 과다생산된다. 지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(一)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정한다.

주택 임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있고, 저소득층의 실질소득을 증가시키는 효과가 있어 임대주택의 수요를 중가시킨다.

수요와 공급의 가격탄력성이 상대적으로 낮은쪽(비탄력적)이 세금을 더 많이 부담하게 된다. 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

정의 레버리지효과를 예상하고 투자할 때 부채비율이 커질수록 투자위험이 증가한다. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 없다. 정(+)의 레버리지는 이자율의 변화 등에 따라 부(-)의 레버리지로 변화될 수 있다.

위험의 크기에 관계없이 기대수익률에만 의존해서 행동하는 투자유형을 위험중립형이라 한다. 투자자의 요구수익률은 체계적위험이 증대됨에 따라 상승한다. 위험관리방법으로 요구수익률의 상향조정, 기대수익률의 하향 조정, 민감도분석 등을 실시한다.

경기변동，인플레이션, 이자율의 변화 등에서 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으로 체계적 위험이라 한다. 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자효과가 없다. 효율적프론티어는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다. 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.

연금의 내가계수의 역수는 감채기금계수이고, 연금의 현가계수의 역수는 저당상수이다. 원리금균등분할상환방식의 원리금은 대출금에 저당상수를 곱하여 산출한다. 매월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다. 미래에 1원을 만들기 위해서 매 기간마다 적립해야할 액수를 나타내는 것은 감채기금계수이다.

유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이고, 순영업소득은 세전현금흐름과 동일할 수 있다. 공실손실상당액과 불량부채액(충당금), 부채서비스액, 감가상각비，영업소득세，자본적지출액, 소유자의 급여와 개인업무비는 영업경비에 포함되지 않는다. 매각시점에 미상환 대출 잔액이 있다면 세전매각현금흐름이 총매각대금보다 적다.

내부수익률이란 순현가를 “0”으로 만들고, 수익성지수가 1이 되는 할인율이다. 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다. 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다. 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법이 내부수익률법보다 더 합리적이다.

총투자수익률(종합환원율)과 순소득승수는 역수관계이다. 동일한 투자안의 경우，일반적으로 세후현금수지승수가 세전 현금수지승수보다 크다. 부채감당률이 1보다 크면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다.

신디케이트, 공모에 의한 증자, 조인트 벤처, 부동산투자신탁, 펀드는 지분금융이고 자산유동화증권(ABS), 회사채발행, 주택상환사채, 신탁증서금융(담보신탁), 자산담보부기업어음(ABCP), 주택저당담보부채권(MBB)은 부채금융이고 신주인수권부사채, 전환사채는 메자닌금융이다.

변동금리이자율과 고정금리이자율이 같고 향후 금리상승이 예상 되는 경우 차입자는 변동금리대출보다 고정금리대출이 유리하다. 고정금리대출에서 시장이자율이 하락하여 약정이자율보다 낮아지면 차입자는 조기상환이 유리하다.

 

차입자가 대출액을 중도 상환할 경우 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출 잔액이 적다. 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등 분할상환방식의 원리금보다 많다. 원리금균등상환방식은 원금균등상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.

MPTS란 지분형 주택지당중권으로 관련위힘이 투자자애게 이전된다. MBB는 주택저당채권 집합물에 대한 소유권과 조기상환의 위험부담을 발행자가 부담한다. CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발행한다.

프로젝트 금융은 당해 개발사업에 대한 사업성 검토에 집중하면 되기 때문에，정보의 비대칭성 문제가 줄어든다. 프로젝트 파이낸싱에 의한 부동산개발에서 일반적으로 PF의 자금관리는 부동산 신탁회사가 에스크로우계정을 관리하면서 사업비의 공정하고 투명한 자금집행을 담당한다. 개발사업의 자금지출의 순위는 개발에 따른 공사비를 개발이익에 우선하여 지출한다.

부동산투자회사는 발기설립의 방법으로 하여야 하며, 현물출자에 의한 설립이 불가능하다. 자기관리 부동산부자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자 회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다. 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다.

규제임대료가 시장임대료보다 높을 경우, 임대료규제는 임대부동산의 질적 저하를 가져오지 않으며, 기존세입자들의 이동도 저하시키지는 않는다. 균형임대료 보 다 낮은 수준으로 규제하면 초과수요가 발생하고, 수요와 공급이 탄력적일수록 초과수요가 크다. 임대료규제는 장기적으로 민간임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.