주택관리사 관리실무 요약자료

관리실무내용 요약

최근에 노후준비로 주택관리사 자격증 취득에 대한 열풍이 불고 있는 것 같습니다. 주택관리사 관리실무에 대한 요약자료입니다.

01. ʻ기숙사ʼ란 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(｢교육기본법｣제27조 제2항에 따른 학생복지 주택을 포함한다)

 

02. ʻ장 수명 주택ʼ이란 구조적으로 오래 유지 관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를

쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

가. 사업주체가 1,000세대 이상의 주택을 공급하고자 하는 때에는 일반등급 이상의 등급을 인정받아야 한다.

나. 우수등급 이상의 등급을 인정받은 경우 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에도 불구하고

대통령령으로 정하는 범위에서 건폐율 ․ 용적률 ․ 높이제한을 완화할 수 있다.

 

03. 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다.

이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.

 

04. 다가구주택 또는 다세대주택은 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고

나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에 해당 층을 주택의 층수에서 제외하고,

아파트 또는 연립주택은 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에 필로티 부분을 층수에서 제외한다.

 

05. 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경, 관리규약의 개정은 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다.

 

06. 입주자대표회의를 대표하는 자는 해당 공동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에

시장 ․ 군수 ․ 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같다.

 

07. 사업주체는 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에 당해 입주자대표회의에 관리비예치금을

인계하여야 한다. 관리비예치금의 내역은 관리주체에게 인계하는 사항이다.

 

08. 입주자대표회의는 공동주택을 자치관리 하고자 하는 경우 관리방법 결정 요구일로부터 6월 이내에 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리 기구를 구성하여야 한다.

다만, 주택관리업자에게 위탁관리 하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지

자치관리 기구를 구성하여야 한다.

 

09. 입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 하며, 주택관리업자는 배치된 주택관리사 등이 해임 그 밖의 사유로 결원이

생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하여야 한다.

 

10. 관리주체는 필요한 경우 입주자 또는 사용자를 대상으로 *층간소음의 예방, 분쟁의 조정 등을 위한 교육을 실시할 수 있다. 입주자 또는 사용자는 필요한 경우 층간소음에 따른 분쟁의 예방, 조정, 교육 등을 위하여 자치적인 조직을 구성하여 운영할 수 있다. 관리주체의 조치에도 불구하고 층간소음 발생이 계속될 경우에는 층간소음 피해를 입은 입주자 또는 사용자는 공동주택관리 분쟁조정위원회나 환경 분쟁 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

 

11. 배치내용과 업무 집행에 사용할 직인을 신고하려는 공동주택의 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에

관리사무소 장 배치 및 직인(변경)신고서에 일정 서류를 첨부하여 접수업무를 위탁받은 주택관리사 단체에 제출하여야 한다.

 

12. 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1개월 이내에 해당 관리주체에게

공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다.

1. 입주자대표회의로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

2. 자치관리기구가 구성된 경우

3. 주택관리업자가 선정된 경우(사업주체가 선정한 경우)

 

13. 동별 대표자는 동별 대표자 "서류 제출 마감일"현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인인 경우는 대표자) 중에서 선거구 입주자등의 보통 ․ 평등 ․ 직접 ․ 비밀선거를 통하여 선출한다.

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출

2. 후보자가 1명인 경우: 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출

 

14. 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 번만 중임할 수 있다.

다만, 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 경우에는

동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자 등의 3분의 2 이상의 찬성으로

다시 동별 대표자로 선출될 수 있다.

이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 아니한 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은

후보자의 자격을 상실한다.

 

15. 입주자대표회의에는 동별 대표자 중에서 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상의 임원을 그 구성원

(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.

 

16. 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자 등의 보통 ․ 평등 ․ 직접 ․ 비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출한다.

가) 후보자가 선출필요인원을 초과하는 경우:

전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고

후보자 중 *다 득표자를 선출

나) 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달하는 경우:

전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 *과반수의 찬성으로 선출

 

-. 선거관리위원회는 입주자등 중에서 위원장을 포함하여 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.

1. 500세대 이상인 공동주택: 5명 이상 9명 이하

2. 500세대 미만인 공동주택: 3명 이상 9명 이하

17. 시장 ․ 군수 ․ 구청장은 선출된 동별 대표자에 대하여 매년 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육을 실시하여야 한다.

운영 및 윤리교육은 매회별 4시간으로 하며, 운영 및 윤리교육에 드는 비용은 입주자대표회의의 운영비에서 부담한다.

 

18. 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다.

다만, 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때와 입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 때에는

회장은 해당 일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다.

 

19. 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 관리주체로 선정할 경우 입주자 등으로부터 의견을 청취한 결과

10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 경우에 한정해 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 재계약할 수 있다. 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려하여야 한다.

 

20. 입주자대표회의는 계약기간이 만료된 주택관리업자에 대하여 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터

사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를

요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정입찰 참가를 제한할 수 있다.

. 감사는 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되는 경우에는

입주자대표회의에 *재심의를 요청할 수 있다.

 

21. 관리사무소장은 안전관리계획을 3년마다 조정하되, 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는

3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.

 

22. 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상(500세대 미만은 3명이상) 9명이하의 위원으로 구성하고,

위원장은 호선한다. 이 경우 동별 대표자 또는 그 후보자 그리고 이에 해당하는 사람의 배우자나 직계존비속,

동별 대표자 또는 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서

사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다.

23. 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위하여 500세대 미만의 공동주택은 3천만 원, 500세대 이상의 공동주택은 5천만 원을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

 

24. 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후

관리사무소장으로 배치된 날에 입주자대표회의를 대표하는 자(입주자대표회의가 없는 경우에는

시장 ․ 군수 ․ 구청장, 임대주택은 ｢임대주택법｣제2조 제4호에 따른 임대사업자)에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.

 

25. 회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체는

매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 다음 각 호의 재무제표에 대하여 회계감사를 받아야 한다.

1. 재무상태 표

2. 운영성과 표

3. 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서)

4. 주석(註釋)

. 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만,

회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자 등의 *3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하다.

 

26. 공동관리의 기준은 세대수가 1천5백 세대 이하[의무관리 대상 공동주택단지와 인접한 300세대미만 공동주택 단지의 경우 제외]이고 공동주택 단지 사이에 주택단지 분류 제외에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지이어야 한다.

 

*. 사업주체는 법 제11조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는

*입주예정자와 관리 계약을 체결하여야 하며, 그 관리 계약에 *관리비예치금을 징수할 수 있다.

 

27. 관리기구가 사용한 전기료 ․ 회계감사 비는 *일반관리비, 직영 시에 청소원인건비 ․ 피복비 및 청소용품 비는 *청소비, 경비원인건비 ․ 피복비는 *경비 비, 소독용품 비는 *소독비로 회계처리 한다.

 

28. 관리비 항목 중 수선유지비의 구성내역에는 장기수선계획에서 제외되는 공동주택 공용부분의

수선 ․ 보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비, 냉난방시설의 청소비 ․ 소화기 충약 비 등 공용시설의 보수유지비 및 제반 검사 비, 건축물의안전점검비용, 재난 및 재해 등의 예방에 따른

비용이 있다.

 

29. 관리주체는 ① 장기수선충당금 ② 안전진단 실시비용에 대하여는 이를 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.

 

30. 관리주체는 입주자 등이 납부하는 ① 전기료(공동전기료 포함) ② 수도료(공동수도료 포함) ③ 가스사용료 ④ 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 ⑤ 정화조오물수수료 ⑥생활폐기물수수료 ⑦ 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 ⑧ 입주자대표회의의 운영비의 사용료 ⑨ 선거관리위원회 운영 경비 등을 입주자 등을 대행하여 그 사용료

등을 받을 자에게 납부할 수 있다.

 

31. 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도계좌로 예치 ․ 관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.

 

32. 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입의 징수 ․사용 ․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여

이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다.

 

33. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항

가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈 네트워크, 수선 ․ 유지(냉방 ․ 난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및

공사나. 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다)의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

 

34. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항： 하자 보수보증 금을 사용하여 직접 보수하는 공사

 

35. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항： 전기 안전관리 대행, 장기수선충당금을 사용하는 공사

 

36. 시장 ․ 군수 ․ 구청장이 세대수 증가 형 리 모델링(50세대 이상으로 증가하는 경우로 한정한다)을 허가하려는 경우에는 기반시설에의 영향이나 도시 ․ 군 관리계획과의 부합 여부 등에 대하여 시 ․ 군 ․ 구 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

 

37. 사용자는 임신 중의 여성에게 출산 전과 출산 후를 통하여 90일(한 번에 둘 이상 자녀를 임신한 경우에는 120일)의 출산전후휴가를 주어야 한다.

이 경우 휴가 기간의 배정은 출산 후에 45일(한 번에 둘 이상 자녀를 임신한 경우에는 60일) 이상이 되어야 한다.

 

38. 사회보험의 구제절차

구제 절차

① 산업재해보상보험 심사청구 -근로복지공단 ② 재심사청구 -산업재해보상보험 재심사위원회

① 고용보험 심사청구 -고용보험심사관 ② 재심사청구 -고용보험 심사위원회

① 이의신청 -국민건강보험공단 국민연금공단 ② 심판청구 -건강보험 분쟁조정위원회

① 국민연금 심사청구 -국민연금공단 ② 재심사청구 -국민연금 재심사위원회

 

39. 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, ｢건축법｣제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물의 공동주택을 건설 ․ 공급하는 사업주체 또는 리 모델링을 하는 자는 당해 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여

사용검사를 신청하는 때에 사용 검사권 자에게 제출하고, 사용검사권 자는 이를 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야

한다.

 

40. 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.

이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

 

41. 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(또는 임시사용승인일)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터

매월 적립한다.

다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는

임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.

 

42. 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고,

적립금액은 장기수선계획에서 정한다.

다만, 임대공동주택을 분양 전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.

 

43. 장기수선충당금은 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사내용 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를

장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를

받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.(입주자 등X)

 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다.

다만, 해당 공동주택의 *입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

(*하자분쟁에 관련)

1. 제45조에 따른 *조정 등의 비용

2. 제48조에 따른 *하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 *비용을 청구하는 데 드는 비용

44. 월간 세대별 장기수선충당금

= 장기수선 계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총 공급면적 × 12 × 계획기간) × 세대 당 주택공급면적

 

45. 하자진단에 따른 안전진단기관은 같은 사건의 조정대상시설에 대해서는 감정을 하는 안전진단기관이 될 수 없다.

 

46. 의무관리 대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로

정하는 바에 따라 시장 ․ 군수 ․ 구청장에게 신고하여야 한다.

 

47. 하자보수보증금의 반환비율은

① 사용검사 일부터 2년이 경과된 때： 하자 보수 보증금의 100분의 15

② 사용검사 일부터 3년이 경과된 때： 하자 보수보증금의 100분의 40

③ 사용검사 일부터 5년이 경과된 때： 하자 보수보증 금의 100분의 25

④ 사용검사 일부터 10년이 경과된 때： 하자 보수보증금의 100분의 20

 

48. 시장 ․ 군수 ․ 구청장은 하자담보책임기간 이내에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는

① 한국건설기술연구원 ② 건축사협회 ③ 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관에 한한다) ④ 안전진단전문기관

⑤ 한국 시설 안전공단에 의뢰하여 안전진단을 실시할 수 있다.

 

49. 하자담보책임기간은 사용검사일(전유부분은 주택을 인도한날) 부터

2년	3년	5년
마감공사 - 미장공사 수장 공사 도장 공사 도배공사. 타일공사. 석 공사 (건물내부 공사). 옥내가구공사. 주방기구공사. 가전제품	1,옥외급수·위생 관련 공사-공동구 공사. 저수조(물탱크)공사. 옥외위생(정화조) 관련 공사. 옥외 급수 관련 공사 2,난방 냉방 환기 공기조화설비공사-온돌, 자동제어설비공사 3,급배수 위생설비 공사-칠 및 보온공사, 특수설비공사, 배수 통기설비공사 4,가스설비공사 5,목공사-구조 체 또는 바탕 재 공사 6,창호공사-커튼월공사 7,조경공사-관수 배수공사 8,전기 전력 설비 공사-피뢰침, 승강기, 인양기, 조명 9,신재생 에너지 설비공사- 10,정보 통신 공사-감시제어설비공사, 가정 자동화공사 11,지능형, 홈 네트워크 설비공사-단지용 시스템 공사 12,소방시설공사 13,벽 천장 및 바닥 공사 14,옥내 설비 공사(우편함 무인 택배시스템) 15,옥외설비공사-(담장 울타리 안내시설물 등) 금속공사	1,대지조성공사-토공사, 석축, 옹벽(토목옹벽), 배수, 포장 2,철근콘크리트공사-일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사 3,철골공사-일반철골공사, 철골부대공사, 블록공사, 석 공사(건물외부공사) 4,지붕공사-지붕공사, 홈통 우수 관 공사 5,방수공사- 방수공사

 

 

50. 입주자대표회의등과 사업주체와 설계자, 감리 자는 하자담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대하여

분쟁이 발생한 때에는 국토교통부에 두는 하자심사 ․ 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

 

51. 하자심사 ․ 분쟁조정위원회는 위원장 1명을 포함한 50명 이내의 위원을 두되, 분과위원회는 위원장을 포함하여

위원장이 전문분야 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 순서에 따라 지명하는 10명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다.

이 경우 분과위원회는 전문분야 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 5명 이내의 위원으로 소위원회를

구성할 수 있다. 위원장과 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있다.

 

52. 하자심사 ․분쟁조정위원회는 조정 등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시하고

그 신청을 받은 날부터 60일 이내(공용부분은 90일)에 그 절차를 완료하여야 한다.

다만, 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 하며, 조정안을 제시받은 당사자는

그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보하여야 한다.

 

53. 공동주택의 행위허가 또는 신고기준에서 입주자 공유 아닌 복리시설의 용도변경은 신고사항만 있다.

54. 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때 / 사용검사를 받은

면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축하거나 장애인 ․ 노인 ․ 임산부 등의 편의시설을 설치하려는 경우 / 우주보안경축도 자택폐폐

1. 주차장 ․ 조경시설 ․ 어린이놀이터 ․ 관리사무소 ․ 경비실 ․ 경로당 또는 입주자집회소

2. 대문 ․ 담장 또는 공중화장실

3. 경비실과 통화가 가능한 구내전화 또는 폐쇄회로 텔레비전

4. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판

5. 옹벽, 축대[문주(門柱)를 포함한다] 또는 주택단지 안의 도로

6. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함

7. 주민운동시설(실외에 설치된 시설로 한정한다)

사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위 안에서 증축하는 경우로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때에는 신고사항이다.

 

55. 공동주택의 *비 내력벽철거는 구조안전에 이상이 없다고 시장 ․ 군수 ․ 구청장이 인정하는 경우로서

해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻은 때,

*공동주택의 파손 ․ 철거는 위해의 방지 등을 위하여 시장 ․ 군수 ․ 구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서

해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻은 후 시장 등의 허가를 받아야 한다.

 

56. 관리주체 동의 사항은 다음과 같다.(지구보안 경우 자택방폐페)

1. 창틀 ․ 문틀의 교체

2. 세대내 천장 ․ 벽 ․ 바닥의 마감재 교체

3. 급 ․ 배수관 등 배관설비의 교체

4. 난방방식의 변경(시설물의 파손 ․ 철거를 제외한다)

5. 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈 네트워크 설비,

방송수신을 위한 공동수신 설비 또는 폐쇄회로 텔레비전의 교체

6. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지 판의 교체

7. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함의 교체

 

57. 주택법령상 리 모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여

1. 대수선(大修繕)

2. 사용검사일(임시사용승인 일) 또는 사용승인 일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시 ․광역시 ․도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 경과된 공동주택을 각 세대의 *주거전용면적의 10분의3 이내(세대의 주거전용면적이 85㎡ 미만인 경우에는 10분의 4 이내)에서 증축하는 행위.

이 경우 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.

3. 제 2 항에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위. 다만, 수직으로 증축하는 행위는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

① 최대 3개 층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것

② 리 모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

❚수직증축 형 리 모델링의 허용 요건❚

① ʻ대통령령으로 정하는 범위ʼ란 3개 층을 말한다. 다만, 수직으로 증축하는 행위의 대상이 되는

건축물의 기존 층수가 14층 이하인 경우에는 2개 층을 말한다.

② ʻ리 모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건ʼ이란 수직증축 형

리 모델링 대상 건축물 건축 당시의 구조도를 보유하고 있는 경우를 말한다.

 

58. 세대수가 증가되는 리 모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 *권리변동계획을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.

 

59. 공동주택의 세대 내의 층간바닥(화장실의 바닥은 제외한다)은 다음 각 호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

1. 콘크리트 슬래브 두께는 210㎜[라멘구조(보와 기둥을 통해서 내력이 전달되는 구조를 말한다.)의 공동주택은 150㎜] 이상으로 할 것

2. 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음을 말한다)은 58데시벨 이하, 중량충격음(무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음을 말한다)은 50데시벨 이하의 구조가 되도록 할 것.

다만, 라멘구조의 공동주택과 그 외의 공동주택 중 발코니, 현관, 세탁실, 대피 공간, 벽으로 구획된 창고 등은

그러하지 아니하다.

 

60. 500세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우 벽체의 접합부위나 난방설비가 설치되는 공간의 창호는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 결로(結露)방지 성능을 갖추어야 한다.

 

61. 사업주체가 1,000세대 이상의 공동주택을 공급할 때에는 주택의 성능 및 품질을 입주자가알 수 있도록

｢녹색건축물 조성 지원 법｣에 따라 다음 각 호의 공동주택성능에 대한 등급을 발급받아 국토교통부령으로 정하는 방법으로 입주자 모집공고에 표시하여야 한다.

 

62. 지하 저수조의 용량은 고가수조저수량(매 세대 당 0.25톤까지 산입 한다.)을 포함하여 매 세대 당 0.5톤

(독신자용 주택은 0.25톤)이상의 수량을 저수할 수 있어야 한다.

 

63. 도피 통기관이란 루프통기관의 통기능률을 촉진시키기 위하여 최 하류 기구배수관과 배수수직관 사이에 설치하며,

관경은 접속되는 배수 수평지관 관경의 1/2 이상으로 한다.

 

64. 사용자는 근로자를 해고(경영상 이유에 의한 해고를 포함한다)하려면 적어도 30일 전에 예고를 하여야 하고,

30일 전에 예고를 하지 아니하였을 때에는 30일분 이상의 통상임금을 지급하여야 한다.

사용자의 귀책사유로 휴업하는 경우에 사용자는 휴업기간 동안 그 근로자에게 평균임금의 100분의 70 이상의 수당을 지급하여야 한다.

다만, 평균임금의 100분의 70에 해당하는 금액이 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 휴업수당으로 지급할 수 있다.

 

65. 평균임금이란 이를 산정하여야 할 사유가 발생한 날 이전 3개월 동안에 그 근로자에게 지급된 임금의 총액을

그 기간의 총 일 수로 나눈 금액을 말하고, 통상임금이란 근로자에게 정기적이고 일률적으로 소정근로 또는 총 근로에 대하여 지급하기로 정한 금액을 말한다.

 

66. 해당 근로자에게 육아기 근로시간 단축을 허용하는 경우 단축 후 근로시간은

주당 15시간 이상이어야 하고 30시간을 넘어서는 아니 된다.

 

67. 신축 또는 리모델링하는 100세대 이상의 공동주택 또는 주택을 주택 외의 시설과 동일건축물로 건축하는 경우로서 주택이 100세대 이상인 건축물은 시간당 0.5회 이상의 환기가 이루어질 수 있도록 자연환기설비 또는

기계 환기 설비를 설치하여야 한다.

68. 기계 환기 설비가 갖추어야 하는 공기여과기는 입자 포집 률이 비색법 광 산란 적산법으로

60%이상인 환기효율을 확보하여야 한다.

공기유입구가 자연환기인 경우는 50% 이상으로 할 수 있다.

 

69. 기계 환기설비에서 발생하는 소음은 대표길이 1m(수직 또는 수평 하단)에서 측정하여 소음이

40dB 이하가 되어야 하며, 암 소음은 보정하여야 한다. 다만, 환기설비 본체(소음 원)가 거주 공간 외부에 설치될 경우에는 대표길이 1m(수직 또는 수평 하단)에서 측정하여 50dB 이하가 되거나, 거주 공간 내부의 중앙부 바닥으로부터 1.0~1.2m 높이에서 측정하여 40dB 이하가 되어야 한다.

 

70. 외부에 면하는 공기흡입구와 배기구는 교차오염을 방지할 수 있도록 1.5m 이상의 이격 거리를 확보하거나,

공기흡입구와 배기구 방향이 서로 90도 이상 되는 위치에 설치되어야 한다.

 

71. 기계 환기설비의 에너지절약을 위하여 폐열회수 형 환기장치를 설치하는 경우에는

폐열회수 형 환기장치의 유효 환기 량이 표시용량의 90% 이상이어야 한다.

 

72. 자연환기설비가 갖추어야 하는 공기여과기는 입자 포집 률을 중량 법으로 측정하여 50% 이상 확보하여야 한다.

 

73. 자연환기설비로 인하여 발생하는 소음은 대표길이 1m(수직 또는 수평 하단)에서 측정하여 40dB 이하가 되어야 한다.

 

74. 자연환기설비는 설치되는 실의 바닥부터 수직으로 1.2m 이상의 높이에 설치하여야 하며,

2개 이상의 자연환기설비를 상하로 설치하는 경우 1m 이상의 수직 간격을 확보하여야 한다.

 

75. 1일 처리용량이 200㎥ 이상인 오수처리시설과 1일 처리대상 인원이 2천 명 이상인 정화조는 6개월마다 1회 이상,

1일 처리용량이 50㎥ 이상 200㎥ 미만인 오수처리시설과 1일 처리대상 인원이 1천 명 이상 2천 명 미만인 정화조는

연 1회 이상 그 시설로부터 배출되는 방류수의 수질을 측정하여야 한다.

 

76. 3년 이상 계속 근로한 근로자로서 1년간 8할 이상 출근한 자에 대하여 사용자는 15일의 유급휴가에

최초 1년을 초과하는 계속근로연수 매 2년에 대하여 1일을 가산한 유급휴가를 주어야 한다.

이 경우 가산휴가를 포함한 총 휴가 일수는 25일을 한도로 한다.

 

77. 근로기준 법령 상 법정휴가에는 연차유급휴가, 생리휴가, 임산부 보호휴가, 육아시간이 있다.

78. 관리주체는 어린이놀이시설에 대한 안전점검을 월 1회 이상, 정기시설검사를 안전검사 기관으로부터 2년에 1회 이상, 안전교육을 어린이놀이시설 인도 받은 날부터 3개월 이내 받아야 한다.

1. 어린이놀이시설을 인도 받은 경우: 인도 받은 날부터 3개월

2. 안전관리자가 변경된 경우: 변경된 날부터 3개월

3. 안전관리자의 안전교육 유효기간이 만료되는 경우: 유효기간 만료일 전 3개월

 

79. 신축 공동주택의 실내공기 질 권고기준은

① 폼알데하이드：210㎍/㎥ 이하 ② 벤젠：30㎍/㎥ 이하 ③ 톨루엔：1,000㎍/㎥ 이하

④ 에틸벤젠：360㎍/㎥ 이하 ⑤ 자일렌：700㎍/㎥이하 ⑥ 스티렌：300㎍/㎥ 이하이다.

 

80. 승용승강기설치기준은 다음과 같다.

∙계단 실형： 계단실마다 1대(한 층에 3세대 이상이 조합된 계단실형 공동주택이 22층 이상인 경우에는 2대) 이상을 설치하되, 그 탑승인원수는 동일한 계단실을 사용하는 4층 이상인 층의 세대 당 0.3명(독신자용주택의 경우에는 0.15명)의 비율로 산정한 인원수(1명 이하의 단수는 1명으로 본다) 이상일 것

∙복도 형：1대에 100세대를 넘는 80세대마다 1대를 더한 대수 이상을 설치하되,

그 탑승인원수는 4층 이상인 층의 세대 당 0.2명(독신자용주택의 경우에는 0.1명)의 비율로 산정한 인원수 이상일 것

 

81. 소방시설의 자체 점검에서 아파트의 경우, 종합정밀점검 대상은 연면적이 5천㎡ 이상이고 층수가 11층 이상이다.

 

82. 종합정밀점검 자격은

가. 소방시설관리업자(소방시설관리사가 참여한 경우만 해당한다) 또는 소방안전관리자로

선임된 소방시설관리사 ․ 소방기술사 1명 이상을 점검자로 한다.

나. 소방시설관리업자가 점검을 하는 경우에는 점검인력 배치기준을 따라야 한다.

다. 소방안전관리자로 선임된 소방시설관리사 ․ 소방기술사가 점검하는 경우에는 소방안전관리자의 자격을 갖춘 사람을

보조 점검자로 둘 수 있다.

 

83. 측면 낙뢰를 방지하기 위하여 높이가 60m을 초과하는 건축물 등에는 지면에서 건축물 높이의 5분의 4가 되는 지점부터 상단부분까지의 측면에 수뢰 부를 설치하여야 한다.

또한, 지표레벨에서 최상단부의 높이가 150m 초과하는 건축물은 120m 지점부터 최상단부분까지의 측면에 수뢰 부를 설치하여야 한다.

 

84. 시 특 법에서 정하는 안전점검 중 정기점검은

가. A ․ B ․ C등급의 경우： 반기에 1회 이상

나. D ․ E등급의 경우： 해빙기 ․ 우기 ․ 동절기 등 1년에 3회 이상 실시한다.

 

85. 관리주체는 안전점검 결과 해당 어린이 놀이시설이 어린이에게 위해를 가할 우려가 있다고

판단되는 경우에는 그 이용을 금지하고 1개월 이내에 안전검사기관에 안전진단을 신청하여야 한다.

 

86. 시장 ․군수 ․ 구청장은 임대주택(민간임대주택 및 ｢공공주택 특별법｣제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택을 말한다)에 관한 학식 및 경험이 풍부한 자 등으로 임대주택분쟁조정위원회를 구성한다. 이때 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되, 두 차례만 연임할 수 있다.

 

87. 퇴직연금의 담보제공의 사유에 해당하는 경우 가입자별 적립금의 100분의 50한도이다.

 

88. 사용자가 근로자와의 합의에 따라 소정근로시간을 1일 1시간 또는 1주 5시간 이상 변경하여

그 변경된 소정근로시간에 따라 근로자가 3개월 이상 계속 근로하기로 한 경우에도 퇴직금의 중간정산 사유에 해당한다.

 

89. 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상인 공동주택(15층 이하의 공동주택으로서 사용검사 일부터 30년이 경과되었거나 재난 및 안전관리 기본법 시행령｣제34조의2 제1항에 따른 안전등급이 C ․ D ․ E등급에 해당하는 공동주택을 포함한다)에 대하여는 유자격자에게 안전점검을 실시하도록 하여야 한다.

 

90. 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우

그 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷홈페이지에 공개하여야 한다.

 

91. 주택단지 안의 각 동 옥상 출입문에는 ｢화재예방, 소방시설 설치 ․ 유지 및 안전관리에 관한 법률｣제39조 제1항에 따른 성능인증 및 같은 조 제2항에 따른 제품검사를 받은 비상문자동개폐장치를 설치하여야 한다.

다만, 대피공간이 없는 옥상의 출입문은 제외한다.

 

92. ｢주택법 시행령｣제48조 각 호의 공동주택을 건설하는 주택단지에는 카메라의 해상도는 130만 화소 이상의 보안 및 방범 목적을 위한 폐쇄회로 텔레비전을 설치하여야 한다.

 

93. 압출법 단열재는 우리가 아이소 핑크라고 부르는 단열재로 수분에 강해 지하층 외벽에도 시공이 가능하며,

일반적으로 동일밀도의 비드 법 단열재보다 단열성능이 우수하다.

 

94. 대형건축물 등의 소유자등은 매년 마지막 검사 일부터 1년 이내에 1회 이상 수돗물의 안전한

위생관리를 위하여 지정된 먹는 물 수질검사기관에 의뢰하여 수질검사를 하여야 한다.

95. 2개 이상의 기구에서 봉수를 보호하기 위하여 설치하는 통 기관으로서, 최상류의 기구 배수관이 배수 수평지관에 접속하는 위치의 직하에서 입상하여 신정 통 기관에 접속하는 것을 환상통기, 통기 수직관에 접속하는 것을 회로통기라 하며 이 양 자를 합쳐서 루프 통기라 한다.

 

96. 오수 중의 용존 산소량으로 물속에 용해되어 있는 산소를 ppm으로 나타낸 것이며 DO가 클수록

정화능력이 큰 수질인 것을 표시한다.

97. 부등률이란 계통 내의 각 개의 부하의 최대수용전력의 합계와 그 계통의 합성최대수용전력과의 비를 말한다.

98. 홈 게이트웨이(홈 서버를 포함한다)란 세대 망과 단지 망을 상호 접속하는 장치로서, 세대 내에서

사용되는 홈 네트워크 기기들을 유무선 네트워크 기반으로 연결하고 홈 네트워크 서비스를 제공하는 기기를 말한다.

99. 실내공기 질 측정결과는 주민입주 7일전까지 특별자치도지사 ․ 시장 ․ 군수 ․ 구청장(자치구의 구청장을 말한다)에게 제출하고, 주민입주 7일전부터 60일간 주민들이 잘 볼 수 있도록 공고하여야 한다.

 

100. 국토교통부장관은 국민의 주거수준 향상을 유도하기 위한 지표로서 유도주거기준을 설정․공고할 수 있다.