공인중개사 부동산학개론 암기사항

공인중개사 부동산학개론 암기

 

1 □ (부) 분류 - 지목상 분류 전답과목 임광염 대장확도 철천제 주유창구 체원종 양수공차 사묘잡 차장천원 9 수(탄) 크기 결정요인 공(탄) 가격 결정요인 대체재 多, 기간 長 , 소비비 중 大, 가격 高 , 시장세분, 용도 多 = (탄)↑ 고려기간 長, 용도변경용이 = (탄) ↑ 제한법규 多, 생산기간 長, 생산요소가격↑ = (탄) ↓ 신규(부)은 수요가 더 탄력적 중고(부)은 공급이 더 탄력적

 

2 □ 할동상 분류 - 맹지 : 건물, 건축불가 자루형토지 : 좁은 통로 - 법지 : 활용실적이 없는 경사진 토지 빈지 : 바닷가, 소유권 미인정 - 유휴지 : 놀리는 토지 - 휴한지 : 비옥토 회복 10 - 순환국면별 특성 구분 매도,수 과거價 공실률 거래 가격 하향 상도 하수 상한선 높다 없음 하락 회복 기준,하한 상향 하한선 활발 상승 후퇴 기준,상한 증가 안정 도심 ,소규모 신뢰수준 안정

 

3 - 공한지 : 지가 상승기대 투기목적 공지 : 건축법 건폐율 적용 - 포락지 : 수면하로 잠긴 토지 선하지 : 고압선 아래 토지 소지 : 대지로 개발되기 이전 토지 11 □거미집모형 : 시차를 도입 시장균형의 안정성을 동태적으로 검토하는 이론 - 수요량은 今期금기의 가격에 의존 공급량은 前期전기의 가격에 의존 - 기울기 절대값 = 가파르기(기울기≠가파르기)

 

4 □ (부) 특성 부동성 : 국지성, 외부효과(경제적감가),지역분석 부증성 : 물리적공급×, 희소성, 최유효이용, 토지공개념 영속성: 물리적감가×, 소득이득, 자본이득, 재생산이용× 인문-용도다양성: 경제적공급, 최유효이행, 이용전환 12 - 수렴형(안정적): 점차 균형에 접근 수요의 가격탄력성〉공급의 가격탄력성 (수요 기울기 절대값〈공급 기울기 절대값) - 발산형(불안정적): 점차 균형에서 이탈 수요의 가격탄력성〈공급의 가격탄력성 (수기절〉공기절) ※ 기울기=공급〉수요

 

5 □ (부)경제론 유량(기간):순영업소득, 임대료, 지대, 신규주택, 생산량 저량(시점):주택재고량, 순자산, 인구, (부)가격, 통화량 수요: 일정기간동안 구매하고자하는 욕구(유량개념) 단 저량개념의 주택저량수요, 주택저량공급 13 □(부)시장의 특성 과다한 법적제한, 장기성, 국지성, 수급조절, 비표 준화성, 비공개성, 비조직성, 자금의 유용성 □(부)시장의 기능 자원배분,교환기능,가격창조,정보제공,양과질조절

 

6 -수요량: 소득(정비 열반), 관련재(대가비, 보가반)

 

7 □효율적 시장이론: 새로운 정보가 지체없이 가치 에 반영되는 시장(=주식시장 이론)1 수요결정 공급결정 구분 개념 초과이윤 수요량변화 - 가격 수요변화 - 소득, 관련재, 시장예상, 이자율 공급량 변화 - 가격 공급변화 - 대가반, 보가비 생산요소가격(이자율, 임금, 지대, 건축자재가격) 악성 과거정보 보다 우수한 정보 기술적분석 준강성 과거+현재 기본적분석 강성 과+현+미공표정보 초과이윤×

 

8 ○ 정부의 시장개입 수단 - 직접개입 : 수량통제(토지은행제도(비축), 수용, 공급, 공영개발), 가격통제(임대료규제, 분양가규제) - 간접개입 : 시장의 틀 유지(수요, 공급 미개입), 보 조, 지원, 조세감면, 부담금 - 토지이용규제: 지역지구제, 건축규제, 가격규제

 

9 □ 부동산 조세 : 자원배분 효과 - 수탄〉공탄 : 수요자 덜 부담 - 수탄〈공탄 : 공급자 덜 부담 ※ 재산세- 정률제 : 역전세적 효과 ※ 양도소득세 중과 의도-수요↓, 결과-공급↓

 

10 ○시장실패 원인:자원배분 상실, 경기과열과 침체 반복 -외부효과: 정부개입→정부실패, 사회적 후생손실 (효율성 상실, 자원배분 왜곡) ․ 정(+)의 외부(양봉업-과수원): 과소생산, 다수혜택 ․ 부(-)의 외부(시멘트공장-주민): 과잉생산, 다수피해

 

11 □ (부) 투자론 ○ (부)투자 장점 - 지렛대효과 정+의 지렛:이자율〈총자본이익률〈지분수익률 부-의 지렛:이자율〉총자본이익률〉지분수익률 “0”의 지렛:이자율=총자본이익률=지분수익률

 

12 - 공공재(등대): 비배제성-무임승차, 과소생산, (정 부개입-생산), 비경합성-소비에서 규모경제 - 불완전시장(독점, 과점) : 과소생산,(정부개입-규제) - 비대칭정보 : 역선택, 도덕적해이(정부개입-정보유통 원할) 

 

13 ★지레효과크기=지분수익률-총자본수익률 =(총자본수익률-이자율) × 부채비율 - 인플레이션 헤지(hedge)-자산가치 손실방지 - 소득이득(임대료수입), 자본이득(시세차익) - 절세효과(이자비용, 감가상각비)

 

14 ○ (부)투자위험의 유형 사업상 : 시장, 운영, 위치적 위험 금융상 : 부의 지렛대(부채) 법적 : 법개정, 정책변화 인플레이션(소득이득) : 인플레 해지(자본이득) 유동성 : (부) → 현금화시 시장가치 손실가능성 의도치 않게 이익을 주면서 대가를 받지 않음 의도치 않게 손해를 주면서 대사를 주지 않음 과소생산-보조로 (정)시장개입 과잉생산-규제로 (정)시장개입 PIMFY(개발유치현상) 발생 NIMBY(개발기피현상)발생 사적 비용〉사회적 비용 사적 비용〈사회적 비용 사적 편익〈사회적 편익 사적 편익〉사회적 편익

 

15 □ 토지정책 ○ 지역지구제(도시관리계획, 5년주기) - 목적 : 부의 외부효과 제거, 효율성 多, 세대간 형평성 도모 - 문제점 및 대책 ․지역간 형평성 문제 → TDR(개발권양도제) ․경직성 문제→계획단위개발, 보상지역제

 

16 ○ 위험관리기법 -위험한 투자 제외 : 정기예금 -위험전가 : 인플레 연동 임대차계약, 변동금리, 보험가입 -보수적 예측 : 기대수이률↓ -위험조정할인률 사용 : 요구수익률↑ -민감도 분석 : 모형의 투입요소(임대료,공실,경비) 결과치 -포트폴리오 : 분산투자 → 위험감소

 

17 □ 주택정책 ○ 임대료규제: 수요증가(이동저하, 교통비↑)→공급감 소(투자기피, 질적 저하)→초과수요(2중가격, 암시장) 시장가격보다 낮게 규제-초과수요, 높게-효과 無, 단기적인 시행, 저소득층 소득수준 향상대책필요

 

18 ○ 수익률 기대수익률 ≧(채택) 〈(기각) 요구수익률 대상수익률 내부수익률 객관적수익률 (부)수요↑ (부)가격↑ 기대(수)↓ (부)수요↓ (부)가격↓ 기대(수)↑ 투자요구최소수익률 외부수익률 주관적수익률 ※ 최종 기대수익률이 변화하여 기대(수)=요구(수)

 

19 ○ 분양가규제와 자율화: 수요증가(투기적 수요, 빈익빈 부익부 발생)→초과수요(전매차익, 투기시장), 단기적인 시행 ○ 주택보조 : 생산자보조, 소비자보조, 임대료보조 단기:수요↑→가격↑(임대료↑), 장기:공급↑→가격↓(초과이윤 無)

 

20 ○ 투자가치:투자자에게 부여한 주관적 가치 →위험이↑ 요구(수)↑ 요구(수)↑투자가치↓ 장래기대수익 - 투자가치=------------- ≧시장가치 →채택 요구수익률 - 요구(수) = 무위험률+위험할증률+예상인플레률

 

21 ※ 여과현상 하향여과 : 소득↑, 저가주택 수요↑ 상향여과 : 소득↑, 저가주택 수요↓ ○공공임대주택 단기 : 수요↓ → 임대료↓ 장기 : 공급↓ → 임대료↑

 

22 ○포트폴리오 -평균-분산결정법 : 투자대안의 위험이 같으면 기 대수익이 가장 높은 대안을, 기대수익이 같으면 위 험이 가장 낮은 대안을 선택하는 의사결정법 표준편차(위험) 변이계수(상대적인 위험도 = --------------- 평균(수익률)

 

23 □ 현금수지측정 가 유 능소득 효소득 공실, 대손유자+기타소득 영업경비 〈 포함항목:재산세 비포함:감가상각비,기본적지출 순영업소득(순운영소득) 세전 현금수지 부채서비스액(저당,원리금) 세후현금수지 영업소득세(순대이감)

 

24 ○ 저당담보증권 구분 채무불이행 위험 조기상환위 험부담 이자율 초과 담보 콜방어 MBB 채권형 발행자 발행자 낮다 많다 ○ MPTS 지분형 투자자 투자자 높다 없다 × MPTP 혼합형 발행자 투자자 중간 중간 × CMP 혼합형 발행자 투자자 다양 약간 안됨

 

25 □투자분석기법 ○할인현금 수지분석법(시간고치 고려) - 순현가법 = 유입현가합 - 유출현가합 ≧ 0 - 수익성지수법 = 유입현가합/유출현가합≧1 - 내부수익률법 = 기대수익률 ≧요구수익률

 

26 ○주택연금 : 한국주택금융공사 보증, 은행 대출 - 소유자 or 배우자 만60세 이상 - 종신지급, 종신혼합(인출한도설정 후 나머지 월 지급), 확정기간 혼합 방식(수시인출한도 설정(5%) 후 나머지 월지급금. - 변동금리(기준+가산) 49 ○부동산개발

 

27 레일리 소매인력 법칙 → 허프의 중심지이론 거시적 분석 미시적 분석 결정론적 관점 확률론적 관점 두 중심지사이 다수 중심지 장애요인 無 장애요인 有(마찰계수, 시 간거리) 

 

28 ◯ 지대이론 농 경 지 차액지대리카르도 고전학파 구 분 장 점 단 점 비옥토차이 자가관리 신속한 업무처리 전문성 결여 위치지대튀넨 수송비 절약분 절대지대마르크스 독점적지위 토지소유자체 위탁관리 전문적 관리 기밀유지 및 보안 불안전 (사유재산제×) 혼합관리 과도기 적합 책임소재 불분명 도시입찰지대알론소 최대 지불용의액곡선:상업〉주거〉공업

 

29 ○감정평가론 – 평가조건에 따른 분류 시장점유(마) (공급자측면) STP전략 시장세분화,표적시장화,제품차별화 현황평가(원칙)일시적, 불법적 이용 제외, 건부지평가 4P mix(상업용(부)) 제품,가격,유통경로,홍보촉진 고객점유(마) 조건부평가(예외)(부)가격에 영향사태 발생상정, 나지상정평가 (수요자측면) 주의(A),관심(I),욕망(D),행동((A)→단계별 조절 기한부평가(〃)장래도래 할 어느 시점을 기준 관계(마) (수요자, 공급자) 장기적 지속적 관계유지, 브랜드 연관 소급평가(〃) 과거의 어느 시점을 기준

 

30 ○ 평가대상 물건에 따른 분류 개별평가(원칙)물건마다 평가 일괄평가(예외)일체로 거래 구분 〃 가치를 달리하는 부분 부분 〃 일부만에 대하여 특수목적

 

31 ○서비스(상업) 입지론 - 크리스탈러 중심지이론 ①중심지 성립조건 : 최소요구치〈 도달범위 ②중심지 계층성 ③중심지 형성과정 다수:정육각형, 단일:원형

 

32 ○ 기타 감정평가 분류 공적평가 : 공적기관, 독일의 평가위원회 공인평가 : 단체(우리나라) 공익평가 : 공익에 이용되는 평가, 필수적 평가 사익평가 : 사익에 이용되는 평가, 임의적 평가 법정평가 : 법률규정에 의한 평가, 보상평가,표준공시지가평가

 

33 ○(부)가격이론 – 감정평가규칙 상 (부)가치의 종류 원칙 : 시장가치 예외 : 시장가치외의 가치 통상적인시장 충분한 기간 거래 정통한 당사자 사이 신중하고 자발적인 거래 -법령에 다른 규정이 있는 경우 -감정평가의뢰인이 요청하는 경우 -사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 

 

34 부동산 가치 형성요인 가치 발생요인 일반요인사회적, 경제적, 행정적 요인 효용성 (부) 사용․수익하여 얻는 수익성 희소성 부증성, 대체성 지역요인지역의 자연적조건 과 결합하여 영향 유효수요구매의사와 지불능 력 수요 개별요인가격을 개별화, 구 체화하는 요인 이전성 소유권 이전

 

35 ○ 적산임료=기초가액×기대이율+필요제경비 1억건물 × 2% + 감가상각비(년1000만) 비용(유지관리비) 조세공과금 손해보험료 대손충당금(=보증금) 공실손실 운영(운전)자금이자

 

36 ○비교방식 비준가액=사례가격×사정보정×시점×지역×개별 비준임료=사례임료× 〃 공시지가=표준가격×시점×지역×개별 ○수익방식 순수익 : 환원(직접환원법) -수익환원법〈 미래현금흐름 : 할인(할인현금수지분석법) 최유효 이용의 원칙 (부)가격은 최유효이용을 기준으로 형성됨 내부 균형의 원칙 내부구성요소간에 균형, 기능적 감가 발생 수익체증 체감의 원칙추가투자 판단 수익배분의 원칙 + 생산요소+잉여 토지 잔여법 기여의 원칙 각 구성요소의 기여도 합-有, 생산비합-無, 추가투자판단

 

37 ○물건별 평가 원가방식 공시지가기준법 토지(원칙) (비용성의 원리) 원가법 재조달원가에 감가수정후 가액산정, 선박,항공기 적산법 기초가액×기대이율+필요경비, 거래사례비교법 토지(예외),토지+건물,산림 일괄,과수원.동산,자동차 비교방식 (시장성의 원리) 거래사례비교법가치형성요인이 같으나 비슷 물건의 거 래사례비교, 자동차, 임목, 과수원 원가법 건물, 조경목림, 건설기계, 항공기, 선박 임대사례비교법 〃 임대사례비교 임대사례비교법 임대료 수익방식 (수익성의 원리) 수익환원법 장래 산출할 것으로 개대되는 순수익. 미 래현금흐름 환원할인, 무형자산 일괄수익환원법 공장대단,광업재단,영업권.특허권,어업권,기타무 수익분석법 형자산 총수익분석, 개대되는 순수익+임대필요경 비=임대료산정

 

38 ○시산가액(시산임료) 계산법 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액 적산임료 = 기초가액 × 기채이율 + 필요경비 비준가액 = 사례가격×사정×시점×지역×개발 비준임료 수익가액 = 순수익 / 환원율 수익임료

 

39 ○(부)가격 공시제도 구분 취지 : 세금 공시주체 효력 토 지 표준지공시지가 + 비준표 국토부장관 가격정보기능 공적기관, 감정평가업자 지 가 산정기준 개별공시지가 시군구 세금, 부담금, 사용료 제공기준 주택 주택 단독 표준주택가격공시국토부장관 국가자자체 기관에 과세등 업무관련 주택가격 산정기준

 

40 개별주택가격공시 시군구 세금, 부담금, 사용료 제공기준 구분 장점 감가요인 근거원칙 공동주택가격 국토부장관 국가자자체 기관에 과세등 업무관련 주택가격 산정기준 내부요인 물리적감가 파손, 마모 변동의 원칙 (비) (부) (비) 일반 주택 (비)표준(부)가격국토부장관 국가자자체 기관에 과세등 업무관련 주택가격 산정기준 기능적감가 건물, 부지부적합, 구형식, 설계불량 균형의 원칙 (비)개별(부)가격 시군구 세금, 부담금, 사용료 제공기준 외부요인 경제적감가 지역쇠퇴 적합의 원칙 (비)잡합(부)가격 국토부장관 공적기관의 (비)(부) 과세등 관련 (비)(부)가격 산정기준

 

41 ○ 기타 ① (부)가격 공시기준시점 : 매년 1월1일 ② 공시 의의신청 : 공시일부터 30일 이내 ③ 개별공시지가 공시일 : 5월 31일 ④ 개별주택가격․공동주택가격 공시일 : 4월30일 ⑤ 표준지 공시지가 = 당해토지의 개별 공시지가 ⑥ 표준주택가격 = 당해주택의 개별주택 가격 구분 정액법 정률법 적용대상 건물 및 구축물 기계 및 동산 특징 감가누계액이 경과연수에 정비례 감가액이 첫해에 가장 크 고 점점 감소 장점 계산이 용이 능률이 높은 초기에 많이 감가, 한전하게 자본회수 단점 실제의 감가와 일치하지 않음 매년 감가액이 상이하여 표 준감가액을 정하기 어려움