공인중개사 민법 주요 암기 사항

공인중개사 민법 주요 암기 내용

민법총칙

Chapter1. 권리변동의 일반

1. 서설

- 민법 : 개인 간의 법률관계를 규율하는 것

⇒ 사법, 일반법, 실체법

 

- 민법의 법원 : 민사에 관하여 법률에 규정이 없으면 관습법에 의하고 관습법이 없으면 조리에 의한다.

 

2. 법률관계 vs 인간관계

법에 의해 규율되는 생활관계	도덕, 종교, 관습 등 법 외적 생활관계
강제성O	강제성X
법적 보호 필요성O	법적 보호 필요성X
이행청구O, 손해배상청구O	이행청구X, 손해배상청구X

 

3. 권리변동의 모습

- 권리 변동의 원인

법률사실 ⇒ 법률요건 ⇒ 법률효과

권리변동 개개의 사실 / 권리변동의 원인 / 권리변동의 결과

(법률행위, 법률규정)

법률행위 : 의사표시에 의하여 법률효과가 발생하는 경우

법률규정 :　의사표시에 의하지 않고 법률효과가 발생하는 경우

 

- 권리 변동의 모습

 

Chapter2. 법률행위

1. 법률행위 : 의사표시를 필수불가결의 요소로 하는 법률요건

2. 법률행위의 종류

[의사표시의 수와 방향에 따른 분류] - 단독행위, 계약, 합동행위

- 단독행위 : 한 개의 의사표시

상대방이 없는 단독행위 : 유언, 재단법인설립행위, 소유권과 점유권의 포기

상대방이 있는 단독행위 : 동의, 철회, 상계, 추인, 취소, 해제, 해지, 채권포기, 제한물권의 포기

- 계약 : 서로 대립하는 두 개 이상의 의사표시 (채권계약, 물권계약)

- 합동행위 : 서로 같은 방향을 하는 두 개 이상의 의사표시 (사단법인설립)

 

[법률효과에 따른 분류] - 채권행위, 물권행위, 준물권행위

- 채권행위 : 법적인 의무를 부담하기로 하는 약속 (의무부담의 행위)

ex) 매매계약, 교환계약, 임대차계약 / 반드시 이행문제 & 처분권한 X

- 물권행위 : 사용가치, 교환가치를 이전하기로 하는 합의 (처분행위)

ex) 소유권이전의 합의, 지상권설정계약, 저당권설정계약 / 이행문제 X, 처분권한 필요

- 준물권행위 : 물권 이외의 권리의 변동 (처분행위)

ex) 채권양도, 채무면제, 지식재산권양도 / 이행문제 X, 처분권한 필요

 

[방식의 요부에 따른 구별] - 요식행위, 불요식행위

- 요식행위 : 의사표시를 할 때 일정한 방식을 따라야 효력이 발생

ex) 법인설립행위, 유언, 혼인, 이혼, 인지, 입양, 어음, 수표행위

- 불요식행위 : 방식에 구애되지 않고 자유롭게 할 수 있는 법률행위

 

[출연의 유무에 따른 구별] - 유상행위, 무상행위

- 유상행위 : 당사자 쌍방이 대가적으로 출연

ex) 매매, 교환, 임대차, 고용, 도급

- 무상행위 : 일방만 출현하거나 쌍방이 출연해도 의미가 없는 행위

ex) 증여, 사용대차

 

 

3. 법률행위의 요건

- 성립요건 : 어떤 법률행위가 법률행위로서 인정받기 위한 최소한의 외형적 요건 (불성립)

*일반적 성립요건 ①당사자 ②법률행위의 목적(내용) ③의사표시 (모두)

*특별성립요건 ①법인설립행위에서의 설립등기 ②유언에서의 일정한 방식 ③형성적 신분행위(혼인, 이혼, 인지, 입양)에서의 신고 ⇒ 법률규정

 

- 효력요건 : 성립한 법률행위가 그 내용대로 효력을 발생하기 위해 필요한 요건 (무효)

*일반적 효력요건

①당사자의 권리능력, 행위능력, 의사능력

②법률행위의 목적이 확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성이 있어야

③의사표시에서 의사와 표시가 일치하고 하자가 없어야한다

*특별효력요건

①대리에서의 대리권의 존재

②조건부, 기한부 법률행위에서의 조건의 성취, 기한의 도래

③유언에서의 유언자의 사망

④물권변동에서의 등기

⑤토지거래허가구역 내의 토지거래계약에서 관할청의 허가

 

4. 법률행위의 목적 - 확/가/적/사

법률행위를 하는 자가 법률행위에 의해 발생시키려고 하는 법률효과

 

① 확정성 ⇒ 이행기

성립 당시 확정될 필요는 없고 이행기까지 확정할 수 있으면 된다.

 

② 가능성 ⇒ 성립당시를 기준 (원시적 불능이 아니면 됨)

원시적 불능 : 성립당시 이전에 불가능 ⇒ 무효

제535조 「계약체결상의 과실책임」 목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해(신뢰이익의 손해배상)를 배상해야한다.

조건 - ①원시적 불능일 것 ②배상의무자가 불능을 알았거나 알 수 있었을 것 ③상대방이 선의, 무과실 일 것

후발적 불능 : 성립당시 이후에 불가능 ⇒ 유효

채무자에게 귀책사유가 있는 경우 : 채무불이행 (고의, 과실 이유)

채무자에게 귀책사유가 없는 경우 : 위험부담 (천재지변)

 

③ 적법성 ⇒ 효력법규만 아니면 됨

강행규정에 위반되지 않아야 한다는 것

강행규정 : 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정

강행규정의 종류

단속법규 : 행정상 단속에만 목적이 있는 경우 ⇒ 유효

ex) 무허가,무신고,무검사 영업 / 부동산등기특별조치법 / 투자일임매매 / 주택법상의 전매금지규정

효력법규 : 사법상 행위의 효력에도 영향을 미치는 규정 ⇒ 무효

ex) 광업권대차 / 명의대여계약 / 의료인,의료법인 / 토지거래허가규정 / 투자수익보장약정 또는 투자손실보전약정 / 임대주택의 매각을 금지 / 부동산중개보수의 상한 제한

 

④ 사회적 타당성

제103조 「반사회질서의 법률행위」 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

제746조 「불법원인급여」 불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공할 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때에는 그러하지 아니한다.

 

[반사회적 법률행위] ⇒ 무효 / 절대적 무효로 제 3자에게 대응할 수 있다.

⒜정의관념에 반하는 행위

⒝인륜에 반하는 행위

⒞개인의 자유를 심히 제한하는 행위

⒟생존의 기초가 되는 재산의 처분행위

⒠지나치게 사행적인 행위

⒡불공정한 법률행위

⒢기타의 행위

 

5. 이중매매의 법률관계

원칙상 이중매매는 원칙적으로 유효하지만

매도인이 배임행위에 적금 가담한 경우(알고+요청)무효가 된다.

⇒ 반사회적 법률행위이기 때문에

 

6. 불공정한 법률행위

<성립요건>

1) 현저한 불균형

2) 궁박, 경솔 또는 무경험

3) 이용의사

 

제104조 「불공정한 법률행위」 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

제746조 「불법원인급여」 불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수여자에게만 있을 때에는 그러하지 아니하다.

 

Chapter3. 의사표시

 

1. 서설

의사표시 : 일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 의사표시

법률행위의 필수불가결의 요소, 의욕한대로 법률효과가 나타남

일치하고 하자가 없을 경우 ⇒ 정상적 의사표시 ⇒ 의욕

일치하지 않고 하자가 있을 경우 ⇒ 비정상적 의사표시 ⇒ 의욕X

 

<의사표시가 성립하는 심리적 과정>

“동기 ⇒ 효과의사 ⇒ 표시의사 ⇒ 표시행위“

 

2. 의사표시규정의 내용

①비진의표시 - 비유/알알무/선

의사와 표시가 불일치하는 것을 표의자가 아는 경우

 

제107조 「진의 아닌 의사표시」 ⑴의사표시는 표의자가 진의 아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다 그러나 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다.

⑵전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

 

<비진의표시의 요건>

⑴ 의사표시가 존재해야한다.

⑵ 의사와 표시가 불일치해야한다.

⑶ 표의자가 그 불일치를 알고 있어야 한다.

⑷ 비진의표시를 하게 된 동기는 불문한다.

 

②통정허위표시 - 통정무선

의사와 표시가 불일치하는 것을 표의자도 알고 상대방도 알면서 합의가 있는 경우 / 상대방이 알고 있는 것만으로는 부족하고, 상대방과 합의 또는 양해를 의미한다.

 

제108조 「통정한 허위의 의사표시」 ⑴상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ⑵전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

 

*선의 : 가장매매 사실 몰랐다. ⇒ 청구X

*악의 : 가장매매 사실 알았다. ⇒ 청구O

 

3. 착오로 인한 의사표시

의사와 표시가 불일치하는 것을 표의자가 모르는 경우

 

제109조 「착오로 인한 의사표시」 ⑴의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인할 때는 취소하지 못한다. ⑵전항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

 

<착오의 종류>

1) 동기의 착오

동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 해서 의사표시를 취소 할 수 없고 동기가 표시되고 제 109조 요건을 갖추는 경우에는 취소 할 수 있다.

2) 표시상의 착오

3) 내용의 착오

 

 

<취소요건>

중요부분에 해당하는 경우 vs 중요부분에 해당하지 않는 경우

사람의 동일성에 관한 착오	사람의 신분, 경력, 직업, 재산상태에 관한 착오
매매목적물의 동일성에 관한 착오	매매목적물의 소유권, 성질, 상태, 시가, 수량에 관한 착오
토지의 현황,경계에 대한 착오	토지의 지적부족이나 매매목적물에 관한 지분의 근소한 부족
법률행위의 성질에 관한 착오	표의자가 경제적 불이익을 입지 않은 경우

 

④사기, 강박에 의한 의사표시 ⇒ 사강취선

의사와 표시가 일치하나 의사결정과정에서 하자가 있는 경우

 

제110조 「사기, 강박에 의한 의사표시」 ⑴사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다. ⑵상대방이 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다. ⑶전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

 

<사기에 의한 의사표시의 요건>

기망행위 ⇒ 착오 ⇒ 의사표시

⑴사기자의 고의(2단계) - 착오에 빠지게 하려는 고의, 착오상태에서 의사표시를 하게 하려는 고의

⑵기망행위

⑶기망행위의 위법성

⑷인과관계(2단계)

 

<강박에 의한 의사표시의 요건>

해약고지 ⇒ 공포심 유발 ⇒ 의사표시

⑴강박자의 고의(2단계) - 공포심에 빠지게 하려는 고의, 공포심상태에서 의사표시를 하게 하려는 고의

⑵강박행위 : 의사결정 제한하는 정도 But, 의사결정자유박탈은 무효

⑶강박행위의 위법성

⑷인과관계(2단계)

 

⑤의사표시의 효력발생 ⇒ 도달

 

제111조 「의사표시의 효력발생시기」 ⑴상대방이 있는 의사표시에는 상대방에 도달한 때에 효력이 생긴다. ⑵의사표시자가 그 통지를 발생한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

 

Chapter4. 법률행위의 대리

 

1. 대리 일반론

대리 : 대리인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 의사표시를 수령함으로써 법률효과가 모두 직접 본인에게 귀속하도록 하는 제도

 

<대리의 종류>

임의대리 : 본인의 수권행위

법정대리 : 법률규정 등에 의해

능동대리 : 대리인이 상대방에 대하여 의사표시를 하는 경우

수동대리 : 대리인이 상대방의 의사표시를 수령하는 경우

(민법은 원칙적으로 능동대리를 기준으로 규정하고 있고

수동대리에 대해서는 능동대리에 관한 규정을 부분적으로 준용하고 있다.)

유권대리 : 대리인에게 대리권이 있는 경우

무권대리 : 대리인에게 대리권이 없는 경우

 

<대리의 3면 관계>

 

[대리인이 한 법률효과가 본인에게 귀속하기 위한 요건]

① 대리인에게 대리권이 존재할 것

② 대리인이 대리권의 범위 내에서 대리행위를 할 것

③ 대리인이 본인을 위한 것임을 표시할 것

 

2. 대리권

대리인이 법률행위의 효과를 본인에게 귀속시킬 수 있는 법률상의 지위 내지 자격을 말한다.

 

<발생원인>

① 수권행위에 의해 발생한다.

② 상대방이 있는 단독행위이다.

③ 불요식 행위이다.

 

<대리권의 범위 ⇒ 수권행위의 해석>

① 매각O / 면제X / 해제X

② 제118조 「대리권의 범위」 권한을 정하지 아니한 대리인은 다음 각 호의 행위만을 할 수 있다. ⑴보존행위 ⑵대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위

 

<대리권의 제한>

① 자기계약, 쌍방대리의 금지

제124조 「자기계약, 쌍방대리」 대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못한다. 그러나 채무의 이행은 할 수 있다.

⇒ 자기계약과 쌍방대리는 본인의 이익을 해할 가능성이 있기 때문에 원칙적으로 금지된다.

 

자기계약 : 대리인이 본인을 대리하면서 동시에 자기가 상대방이 되어 계약을 체결하는 경우

쌍방대리 : 대리인이 본인을 대리하면서 동시에 상대방을 대리하여 자기 혼자서 법률행위를 하는 경우

 

예외) 자기계약, 쌍방대리가 허용되는 경우

⒜ 본인의 허락이 있는 경우

⒝ 채무의 이행

 

② 공동대리

제119조 「각자대리」 대리인이 수인인 때에는 각자가 본인을 대리한다. 그러나 법률 또는 수권행위에 다른 정한 바가 있는 때에는 그러하지 아니하다.

⇒ 대리인이 여럿인 경우에는 각자가 본인을 대리한다. (각자대리의 원칙)

공동으로 대리하게 한 경우에는 공동으로 대리하여야 한다. (의사결정의 공동)

 

<대리권의 소멸>

제127조 「대리권의 소멸사유」 대리권은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 소멸된다.

⑴본인의 사망

⑵대리인의 사망, 성년후계의 개시 또는 파산

 

3. 대리행위

 

<현명>

=본인의 이름으로 법률행위를 하는 것 = 법률행위를 할 때 본인을 위한 것임을 표시하는 것 = 본인에게 법률효과를 귀속시키려는 의사를 표시하는 것 = 대리적 효과의사를 표시하는 것 = 대리의사를 표시하는 것

 

제115조 「본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 행위」 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 때에는 그 의사표시는 자기를 위한 것으로 본다. 그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 전조 제1항의 규정을 준용한다.

 

<대리행위의 하자>

제116조 「대리행위의 하자」 ⑴의사표시의 효력이 의사의 흠결, 사기, 강박 또는 어느 사정을 알았거나 과실로 알지 못한 것으로 인하여 영향을 받을 경우에 그 사실의 유무는 대리인을 표준하여 결정한다. ⑵특정한 법률행위를 위임한 경우에 대리인이 본인의 지시에 좇아 그 행위를 한 때에는 본인은 자기가 안 사정 또는 과실로 인하여 알지 못한 사정에 관하여 대리인의 부지를 주장하지 못한다.

⇒ 대리인이 사기,강박을 당해야 본인이 취소를 할 수 있다.

<대리행위의 능력>

제117조 「대리인의 행위능력」 대리인은 행위능력자임을 요하지 아니한다.

⇒ 권위능력, 의사능력은 갖추어야한다.

 

4. 대리효과

<법률행위의 효과귀속>

대리인이 한 법률행위의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속한다.

 

<불법행위 및 사실행위의 효과귀속>

불법행위와 사실행위에 대해서는 대리가 인정되지 않으므로 그 효과는 대리인 자신에게 귀속된다.

 

<본인의 능력>

본인의 능력은 권리능력만 있으면 된다.

 

Chapter5. 무효와 취소

구분	무효	취소
의의	처음부터 당연히 아무런 효력이 발생하지 않는 것	일응 유효한 법률행위를 소급적으로 소멸시키는 것
주장권자	누구든지	취소권자만
주장기간	제한X	단기제척기간O-3,10년
기본적 효과	절대적 무효가 원칙	상대적 취소가 원칙
방치한 경우	무효원인이 치유되지 않음	제척기간 도과 시 취소원인이 치유됨
추인	무효행위의 추인	취소추인, 법정추인
전환	일정한 경우 인정	전환제도X
각각의 사유	- 권리능력X - 의무능력X - 확정성X - 원시적,객관적,전부불능 - 효력법규 위반 - 반사회적 법률행위(제103조) - 불공정한 법률행위(제104조) - 비진의 표시(제107조) - 통정허위표시(제108조)	- 제한능력(행위능력X) - 착오(제109조) - 사기, 강박(제110조)

 

1. 무효의 종류

 

⑴ 절대적 무효와 상대적 무효

절대적 무효 - 선의의 제3자에게 대항 할 수 있는 경우

ex) 반사회적 법률행위, 불공정한 법률행위

상대적 무효 - 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우

ex) 비진의표시, 통정허위표시

 

⑵ 당연무효와 재판상무효

당연 무효 - 재판상으로뿐만 아니라 재판 외에서도 주장할 수 있는 경우

재판상 무효 - 재판상으로만 주장할 수 있는 경우

 

⑶ 전부무효와 일부무효

전부 무효 : 법률행위의 전부가 무효인 경우

일부 무효 : 법률행위 중 일부가 무효인 경우

 

⑷ 확정적 무효와 불확정적 무효

확정적 무효 : 법률행위의 효력이 전혀 발생하지 않는 경우

불확정적 무효 : 법률행위의 효력이 유효로 될 것인지 무효로 될 것인지 확정되지 않은 경우

 

2. 취소의 종류 - 절대적 취소와 상대적 취소

절대적 취소 - 선의의 제3자에게 대항 할 수 있는 경우

(제한 능력을 이유로 한 취소)

상대적 취소 - 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우

(착오,사기,강박을 이유로 한 취소)

 

3. 법률행위의 무효

 

① 일부무효의 법리

제137조 「법률행위의 일부무효」법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

⇒ 전부무효에서 가분성 / 가상적 의사가 있을 경우 일부유효가 된다.

⇒ 일부취소도 인정한다.

 

② 무효행위의 전환

제138조 「무효행위의 전환」무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕 하였으리 라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

 

<요건>

⑴ 일단 성립한 법률행위가 무효일 것

⑵ 다른 법률행위의 요건을 구비할 것

⑶ 다른 법률행위를 의욕 하였을 것

 

<판례>

⑴ 입양판례 : 타인의 자를 자기의 자로서 출생신고를 한 경우 입양의 요건을 갖추는 한 입양으로서의 효력이 있다.

⑵ 인지판례 : 혼인 외의 출생자를 혼인 중의 출생자로 출생신고를 한 경우 인지의 요건을 갖추는 한 인지로서의 효력이 있다.

 

③ 무효행위의 추인

제139조 「무효행위의 추인」무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

 

<요건>

⑴ 당사자가 그 법률행위가 무효임을 알고 추인할 것

⑵ 추인 시에는 새로운 법률행위의 유효요건이 존재할 것

(절대적 무효는 해당X, 상대적 무효만 해당)

 

4. 법률행위의 취소

 

① 취소권

⑴ 취소권자

제140조 「법률행위의 취소권자」취소할 수 있는 법률행위는 제한능력자, 착오로 인하거나 사기, 강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 취소 할 수 있다.

 

② 취소의 상대방

제142조 「취소의 상대방」취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정한 경우에는 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

 

③ 취소권의 행사방법

취소행위는 불요식행위로 서면뿐만 아니라 구두로도 할 수 있다.

그리고 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다.

 

④ 취소의 효과

제141조 「취소의 효과」취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다. 단, 제한 능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환 할 책임이 있다.

 

⑤ 취소 할 수 있는 법률행위의 추인 (취소추인)

취소의 원인이 종료된 후에 취소권자가 더 이상 취소권을 행사하지 않겠다는 의사표시를 하는 것 ⇒ 취소권의 포기, 의사행위

 

<추인의 요건> 제144조

⑴ 취소의 원인이 종료(소멸)될 것

- 제한능력자 (미성년자-성년자가 되어야함)

- 착오, 사기, 강박에서 벗어났을 때

⑵ 추인권자는 취소권자에 한할 것

 

⑥ 법정추인

일정한 사실이 존재하는 경우 취소권이 포기로 간주하는 것을 말한다.

⇒ 취소권의 포기, 법률규정

 

<법정추인의 요건> 제145조

⑴전부나 일부의 이행

⑵이행의 청구

⑶경개

⑷담보의 제공

⑸취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

⑹강제집행

 

 

⑦ 취소권의 단기제척기간

제146조 「취소권의 소멸」취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.

⇒ 제척기간

판례) 행사기간으로 이해하여 위 기간 내에 권리를 재판상으로뿐만 아니라 재판 외에서 행사하면 족하다.

 

물권법

Chapter1. 물권법 일반

물권	채권
사람이 물건을 직접 지배하는 권리	사람이 사람에게 일정한 행위를 요구하는 권리
사람vs물건	사람vs사람
모든 사람에게 주장할 수 있다.(절대권)	특정한 상대방에게만 주장할 수 있다.(상대권)

 

1. 물권의 특질

① 배타성 - 일물일권 주의 / 공시의 원칙

하나의 물건 위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 성립 할 수 없다,

그래서 물권의 존재를 외부에 알려주는 공시제도(등기)가 중요한 의미를 가진다.

② 절대성 - 우선적효력 / 물권적청구권

물권 > 채권, 빠른 것이 먼저(순위의 원칙)

물권자는 어느 누구의 침해로부터도 보호된다.

 

2. 물권법정주의

제185조 「물권의 종류」물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

⇒ 종류강제 + 내용강제

새로운 종류의 물권을 임의로 창설 할 수 X, 내용과 달라서는 안된다.

 

3. 물권의 종류 - 민법상의 물권 8가지, 관습법상의 물권 3가지

점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권

판례) 분묘기지권, 관습법상의 법정지상권, 동산의 양도담보

But) 온천권, 사도통행권 및 근린공원이용권 - 물권X

4. 일물일권주의

하나의 물건 위에 하나의 물권이 성립하는 원칙

예외 ⑴ 1필지 토지의 일부는 분필절차를 거치치 않아도 용익물권(지상권,지역권,전세권)은 가능하다.

⑵ 1동 건물의 일부에 대해서도 구분소유권, 전세권은 인정된다.

⑶ 수목의 집단이 「입목에 관한 법률」에 의하여 소유권보존등기를 하면 이를 입목이라고 부르는데, 이러한 입목은 소유권과 저당권의 객체가 될 수 있다.

⑷ 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 소유권의 객체가 된다.

⑸ 판례에 의하면 권원 없이 타인의 토지에 농작물을 심어 그 농작물이 수확기에 이른 경우 농작물은 토지에 부합하지 않고 언제나 경작자의 소유이다. (농작물, 건물)

 

5. 물권적 청구권

물권의 내용이 침해당하거나 침해당할 염려가 있는 경우에 물권자가 침해자에게 대해 물건의 반환, 방해제거, 방해예방을 청구할 수 있는 권리

 

 

 

 

 

 

 

 

<요건>

⑴ 물권에 대한 침해 또는 침해의 염려가 있어야 한다.

침해자의 고의, 과실은 필요 없다.

⑵ 권리자는 침해된 물권의 정당한 소지자여야 한다.

⑶ 상대방은 현재 방해상태를 지배하는 자이다.

 

사례 - 물권적 청구권의 상대방

 

 

 

 

Chapter2. 물권의 변동

 

1. 물권변동의 일반

물권변동 : 물권의 발생, 변경, 소멸을 총징하는 말

물권변동의 원인

 

 

 

 

 

 

 

2. 공시의 원칙

물권이 변동한 경우 이를 외부에 알려주어야 한다는 원칙

 

① 성립요건주의(형식주의) ⇒ 등기O

공시방법이라는 형식을 갖춰야 물권변동의 효력이 발생함

② 대항요건주의(의사주의) ⇒ 등기X

의사표시만으로도 물권변동의 효력이 발생함

BUT 공시방법을 갖추지 않으면 제3자에게 대항하지 못한다.

 

3. 등기

국가기관인 등기관이 등기부에 부동산에 관한 일정한 사실관계 및 권리관계를 기록하는 것

등기신청 ⇒ 공법행위 + 요식행위

 

<등기의 종류>

사실의 등기	표제부의 등기로서 부동산의 현황을 기록하는 것
권리의 등기	甲구, 乙구의 등기로서 부동산의 권리관계를 기록하는 것
기입등기	새로운 등기원인에 의해 새로 기입하는 등기
경정등기	등기관의 착오나 탈루로 인한 원시적 불일치를 시정하는 등기
변경등기	등기와 실체적 권리관계 사이의 후발적 불일치를 시정하는 등기
말소등기	기존 등기를 전부 말소하는 등기
말소회복등기	등기가 불법하게 말소된 경우에 행해지는 등기
멸실등기	부동산이 전부 멸실한 경우에 행해지는 등기
주등기	1
부등기	1-1
본등기	물권변동의 효력이 직접 발생하는 등기
가등기	가짜등기

 

<상대방>

취소의 상대방은 직접상대방이다.

물권적 청구권의 상대방은 현재방해상태를 지배하는 자이다.

말소회복등기청구의 상대방은 현재의 등기명인이 아니라 멸소당시의 소유자이다.

 

4. 법률행위에 의한 등기청구권

등기청구권 ⇒ 사법행위 + 불요식행위

 

 

 

 

미등기 매수인 판례

판례) 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용, 수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.

판례) 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용, 수익하고 있다가 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에도 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다.

 

5. 본등기의 효력 - 권대순정

① 권리변동적 효력

② 대항적 효력

③ 순위확정적 효력

④ 추정적 효력

 

6. 물권변동 과정의 불일치 - 중간생략등기

중간생략등기가 행해지는 이유

조세부담의 회피, 복잡한 등기절차의 회피, 등기비용 절감 등의 목적으로

BUT 「부동산등기 특별조치법」에서 중간생략등기를 금지하고 있다.

 

 

이미 경료된 중간생략등기 ⇒ 유효

BUT 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상의 토지거래허가규정을 위반 ⇒ 무효

아직 경료되지 않은 중간생략등기 ⇒ 합의O : 직접청구 가능

BUT 합의X : 직접청구 불가능, 대위는 가능

 

7. 법률행위에 의한 부동산물권변동

제186조 「부동산물권변동의 효력」부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의

득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

8. 법률규정에 의한 부동산물권변동

제187조 「등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득」 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

[187조의 적용범위]

상속 - 피상속인이 사망한 때

공용징수 - 법률에 의하여 국민의 재산권을 강제적으로 취득하는 것

 

 

판결 - 형성판결에 한한다. / ex 공유물분할판결 / 판결이 확정된 때 효력 생긴다.

 

 

 

경매 - 공경매에 한한다. / 매수인이 매각대금을 다 낸 때 효력이 생긴다.

기타법률규정에 해당하는 경우

① 신축건물의 소유권취득

② 법정지상권의 취득, 관습법상의 법정지상권의 취득

③ 존속기간 만료로 인한 용익물권의 소멸, 건물전세권의 법정갱신

④ 피담보채권의 소멸로 인한 저당권의 소멸

예외 - 점유취득시효

 

9. 동산물권변동

제188조 「동산물권양도의 효력, 간이안도」 ①동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다. ②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다.

10. 물권의 소멸

소멸원인 : 목적물의 멸실, 소멸시효, 포기, 혼동, 공용징수, 몰수 등

소멸시효에 걸리는 것은 지상권, 지역권, 전세권(20년)

└ 절대적 소멸, 20년간 권리 행하지 않으면 소멸, 말소등기필요X

물권의 포기

소유권, 점유권의 포기 ⇒ 상대방 없는 단독행위

제한물권의 포기 ⇒ 상대방 없는 단독행위

부동산물권의 포기의 경우에는 물권적 단독행위와 말소등기가 있어야 한다.

 

11. 물권의 혼동

서로 대립하는 두 개의 법률상 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속되는 것

혼동은 물권과 채권의 공통된 소멸원인

 

① 제한물권이 소멸되는 원칙

소유권과 제한물권이 동일인에게 귀속하는 경우 제한물권이 소멸하는 것이 원칙

ex 지상권자가 토지소유권을 매매나 상속을 원인으로 취득한 경우 지상권은 소멸한다.

 

 

 

 

 

 

 

②예외

- 본인의 이익보호를 위하여 제한물권을 존속시킬 필요가 있는 경우에는 제한물권이 소멸하지 않는다.

- 제3자의 이익보호를 위하여 제한물권은 소멸하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

Chapter3. 점유권

 

1. 점유권

본권 유무를 불문하고 물건에 대한 사실상의 지배를 보호하는 권리

점유취득의 원인을 불문하고 甲이 그 물건을 가지고 있다는 사실상태만으로 여러 가지 법적 보호를 해주고 있다.

 

2. 요건

사실상의 지배 + 점유설정의사

사실상의 지배는 장소적 밀접성, 시간적 계속성, 타인지배의 배제가능성, 본권과의 관계를 고려해서 판단해야한다. 점유설정의사란 사실적인 지배관계를 가지려는 의사를 말한다. 점유가 성립하기 위해서 점유의사는 필요하지 않으나 점유설정의사는 필요하다.

 

3. 점유의 모습

자주점유 - 소유의 의사가 있는 점유 (매수인, 도인)

타주점유 - 소유의 의사가 없는 점유 (지상권자, 전세권자, 질권자, 임대인)

평온점유 - 순순히 건네받은 경우

폭력점유 - 폭력을 써서 점유를 취득한 경우

공연한 점유 - 누구나 알 수 있도록 드러내 놓고 한 점유

은비에 의한 점유 - 남들이 모르게 드러내지 않은 경우

선의점유 - 본권이 없음에도 불구하고 본권이 있다고 믿고서 하는 점유

악의점유 - 본권이 없음을 알거나 본권의 유무에 관해 의심을 품으면서 하는 점유

과실 없는 점유 - 본권이 있다고 믿은 데에 잘못이 없는 경우

과실 있는 점유 - 본권이 있다고 믿은 데에 잘못이 있는 경우

-자주, 평온, 공연, 선의는 추정되나

-무과실은 추정되지 않는다.

계속점유 - 점유를 개시한 때부터 현재까지 점유가 끊어지지 않고 계속 이어진 경우 (전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다)

불계속점유 - 중간에 점유가 끊어진 경우

 

4. 점유권의 승계의 효과

제199조 「점유의 승계의 주장과 그 효과」 ①점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다. ② 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 승계한다.

5. 점유권의 추정적 효력

자주, 평온, 공연한, 선의, 계속, 본권

 

6. 점유자와 회복자의 관계

제201조 「점유자와 과실」 ①선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

 

 

 

 

 

 

7. 점유물의 멸실, 훼손에 대한 책임

제202조 「점유자의 회복자에 대한 책임」 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해를 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.

 

 

 

 

8. 점유자의 비용상환청구권

제203조 「점유자의 상환청구권」 ① 점유자의 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

 

 

 

판례) 점유자가 필요비,유익비의 상환청구를 할 수 있는 시기 ⇒ 반환 한 때

 

9. 점유보호청구권 (점유권에 기한 물권적청구권)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. 자력구제

제209조 「자력구제」 ①점유지는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로 이를 방위할 수 있다. ② 점유물이 침탈되었을 경우에 부동산일 때에는 점유지는 침탈 후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 때에는 점유지는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환할 수 있다.

 

Chapter4. 소유권

 

1. 소유권 의의

법률의 범위에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리를 말한다.

2. 소유권 법률적 성질

① 관념성

② 전면성

③ 탄력성

④ 항구성

3. 소유권의 객체는 물건에 한한다.

4. 토지소유권의 범위

제212조 「토지소유권의 범위」 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

<문제가 되는 경우>

① 수목의 집단

② 농작물

③ 자연석 등

④ 미채물의 광물

⑤ 지하수

 

[소유권의 취득]

 

1. 취득시효

제245조 「점유로 인한 부동산소유권의 취득기간」 ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을

취득한다.

 

2. 취득시효 종류

부동산물권 취득시효	점유취득시효	20년간 소유의사로 평온공연하게
	등기부취득시효	등기한자가 10년간 소유의사로 평온공연선의무과실
동산물권 취득시효	장기취득시효	10년간 소유의사로 평온공연하게 소유권 취득
	단기취득시효	5년간 소유의사로 평온공연선의무과실로 소유권 취득

3. 점유취득시효

4. 무주물산점

5. 유실물습득

6. 매장물발견

7. 첨부(부합,혼화,가공)

제256조 「부동산에의 부합」 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

 

[소유권에 기한 물권적 청구권]

제214조 「소유물방해제거, 방해예방청구권」 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

⇒ 소유자가 점유할 정당한 권리가 없는 점유자에게 반환청구

 

Chapter5. 용익물권 ⇒ 지상권, 지역권, 전세권

 

1. 지상권

: 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리

①‘ 토지소유자’에 대한 권리가 아니라 ‘토지’에 대한 권리이다.

② 지상권은 1필 토지의 일부에 대해서도 성립 할 수 있다.

③ 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리

부종성X ⇒ 현재 건물 기타 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 성립할 수 있고, 기존의 건물 기타 공작물이나 수목이 멸실하더라도 지상권은 존속한다.

④ 지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니다.

 

2. 지상권의 존속기간

① 최단 존속기간 제한규정이 있다.

즉, 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우에는 30년, 그 외 건물을 목적으로 하는 경우에는 15년, 건물 외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우에는 5년간 보장이 된다.

② 최장 존속기간 제한규정이 없다.

영구무한의 지상권 설정이 가능한가가 문제되는데, 판례는 이를 긍정하고 있다.

③ 존속기간을 약정하지 아니한 경우

계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우에는 최단 존속기간을 그 존속기간으로 한다.

지상권 설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 지상권의 존속기간은 15년으로 본다. 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 언제나 최소한 30년간은 보장된다.

 

3. 계약의 갱신

① 약정갱신

-지상권은 존속기간이 만료된 경우 당사자는 합의에 의하여 지상권설정계약을 갱신할 수 있다.

-당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단 존속기간보다 단축하지 못한다.

② 지상권자의 갱신청구권과 지상물매수청구권

제283조 「지상권자의 갱신청구권, 매수청구권」 ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

 

4. 지상권의 처분

 

5. 지료지급의무

① 지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니나, 당사자가 지료의 지급을 약정한 때에는 지상권자는 지료지급의무를 부담한다. 지료는 금전에 한하지 않으며, 일시급이든 정기급이든 불문한다.

② 지료증감청구권은 형성권이다.

③ 지료체납의 효과

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

6. 지상권의 소멸

① 수거권과 원상회복의무

② 지상권설정자의 지상물매수청구권

③ 지상권자의 유익비상환청구권

 

7. 구분시장권

지하나 지상의 공간에 위아래의 범위를 정하여 건물이나 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권

건물이나 기타 공작물을 소유하기 위한 권리이므로 지상권과는 본질적인 차이는 없고 양적인 차이만 있다.

수목을 소유하기 위한 구분지상권을 설정할 수는 없다.

 

8. 분묘기지권

분묘를 소유하기 위하여 기지를 사용할 수 있는 권리

성립요건 3가지

① 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하는 경우

② 자기 소유 토지에 분묘를 설치하고 그 토지를 타인에게 양도하는 경우

③ 분묘기지권을 시효취득한 경우

 

1. 전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익하는 것 (농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다)

 

2. 전세권의 존속기간

제312조 「전세권의 존속기간」 ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.

②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.

③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

 

전세권의 소멸통고 - 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권 소멸

 

3. 전세권자의 권리, 의무

①사용 수익할 권리

전세권자는 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 직접 사용, 수익할 수 있다. 전세권설정자는 전세권자의 사용, 수익을 방해해서는 안 되는 소극적인 인용의무를 부담한다.

 

②전세권자의 유지, 수리의무

전세권자는 전세물의 현상을 유지하고 통장적인 관리에 필요한 수리를 하여야 한다.

필요비는 상환청구x / 유익비는 상환청구o(가액이 증가가 현존하는 경우, 허여가능)

 

③ 물권적 청구권 2가지 (전세권, 점유권 모두 인정)

 

4. 전세권의 처분

 

5. 전세권의 소멸효과

① 동시이행

전세권이 소멸된 경우에는 전세권설정자는 전세권자로부터 전세물의 인도와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 받음과 동시에 전세금을 반환하여야한다.

 

② 전세권자의 우선변제권

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우에는 전세권자는 「민사진행법」의 규정에 따라 전세물의 경매를 청구할 수 있다.

 

③ 수거권과 원상회복의무

존속기간 만료로 전세권이 소멸된 경우에는 전세권자는 전세물을 원래상태로 회복시켜야하며 전속물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.

 

④ 부속물매수청구권

⑴존속기간 만료로 전세권이 소멸된 경우에 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 경우에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절할 수 없다.

⑵존속기간 만료로 전세권이 소멸된 경우에 부속물건이 전세권설정자의 동의를 받아 부속시키거나 전세권설정자로부터 매수한 때에는 전세권자는 전세권설정자에게 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다.

⑶부속물청구권은 형성권이다.(상대방 승낙 없어도 매매계약 곧바로 성립)

 

1. 유치권

채권의 변제를 받을 때까지 점유를 계속하면서 인도를 거절하는 것

제320조 「유치권의 내용」 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

2. 성립요건 ⇒ 5가지 암기

① 타인의 물건 또는 유가증권일 것

② 적법한 점유일 것

③ 채권과 목적물 사이에 견련성이 있을 것

④ 채권의 변제기가 도래할 것

⑤ 유치권 배제의 특약이 없을 것

 

3. 유치권자의 권리 ⇒ 8가지

① 점유권O

② 경매권O

③ 간이변제충당권O

경매 값이 저렴할 경우, 유치물로서 직접 채권의 변제에 충당하는 것

④ 우선변제권X

⑤ 과실수취권O

⑥ 유치물사용권O (승낙에 의한 사용 / 보존에 필요한 사용)

⑦ 비용상환사용권O (필요비, 유익비 모두 청구가능)

⑧ 선관주의의무O

선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야한다.

 

4. 유치권소멸청구 ⇒ 타담보제공청구권

채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

(피담보채권액에 상응하는 담보)

 

1. 저당권

채무자나 물상보증인이 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 자기 채권을 변제받을 권리

 

2. 저당권의 성립은 약정저당권이 원칙

 

3. 저당권설정계약

 

① 저당권설정계약의 성질

⑴ 물권계약

⑵ 이행문제X, 처분권한O

⑶ 금전소비대차계약의 종된행위

⑷ 불요식행위

 

②저당권설정계약의 당사자

⑴ 저당권설정자 ⇒ 채무자 + 제3자(물상보증인)

⑵ 저당권자 ⇒ 피담보채권의 채권자에 한한다.

BUT 예외로) 채 + 채 + 3자 합의와 귀속 ⇒ 제3자의 등기도 유효

4. 저당권의 객체

토지, 건물, 지상권, 전세권

선박, 자동차, 항공기, 건설기계, 입목, 광업권, 어업권 등

≠ 임차권, 지역권, 명인방법을 갖춘 수목의 집단

 

5. 피담보채권

금전채권인 경우가 보통이나 금전채권에 한하지 않으며 현재의 채권에 한하지 않는다.

 

6. 저당권의 효력이 미치는 범위

① 목적물의 범위

제358조 「저당권 효력의 범위」 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

 

② 피담보채권의 범위 ⇒ 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위

제360조 「피담보채권의 범위」 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다, 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

7. 법정지상권 ⇒ 건물철거방지

제366조 「법정지상권」 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다, 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

※성립요건

① 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 있을 것

(증축, 개축, 신축, 재건축 된 경우에도 성립)

② 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일인의 소유일 것

③ 토지 또는 건물에 저당권이 설정되었을 것

④ 담보권실행경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라질 것

 

8. 저당토지 위의 건물에 대한 일괄경매청구권

제365조 「저당지상의 건물에 대한 경매청구권」 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

⇒ 우선변제권은 토지의 경매대금에 한하지 않고, 건물의 경매대금에 대하여는 우선변제권이 인정되지 않는다.

 

※성립요건

① 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 없을 것

② 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있을 것

 

9. 저당권의 구제방법

① 물권적 청구권

방해제거나 방해예방을 청구 할 수 있다. (방환청구권은 인정X)

② 불법행위로 인한 손해배상청구권

③ 담보물보충청구권

원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구 할 수 있다.

④ 기한이익 상실로 인한 즉시변제청구권

채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실시킨 경우에는 기한의 이익을 주장할 수 없다.

 

계약법

Chapter1. 계약법 총론

1. 계약의 종류

증여	당사자>상대방 재산을 무상으로 준다는 의사표시 + 승낙
매매	당사자>상대방 재산권을 이전 + 상대방이 그 대금지급
교환	당사자 쌍방 금전 외 재산권을 서로 이전하기로 약정
소비대차	당사자>상대방 금전이나 그 밖의 대체물 소유권 이전하기로 약정 + 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환
사용대차	당사자>상대방 무상으로 사용, 수익하고 반환하기로
임대차	당사자>상대방 유상으로 사용, 수익하고 차임지급하기로
고용	노무를 제공하기로 약정하고 보수를 지급
도급	어떤 일을 완성하기로 하고 결과에 대해 보수를 지급
여행	운송,숙박,관광 또는 그 밖의 여행관력 용역에 대한 대금을 지급
현상광고	일정한 보수를 지급하고 광고
위임	사무의 처리를 위탁하고 승낙
임차	금전이나 유가증권, 그 밖의 물건을 위탁하고 승낙
조합	2인 이상이 공동사업하기로
종신정기금	정기적으로 금전이나 그 밖의 물건을 지급하기로
화해	서로 양보하여 분쟁을 끝내기로 약정

 

쌍무계약 ⇒ 양당사자의 채무가 서로 대가적 의미 (견련성)

편무계약 ⇒ 일반 당사자만이 채무를 부담하던가 당사자 쌍방이 채무를 부담하더라도 견련성이 없는 경우

(쌍무계약은 모두 유상계약에 해당하지만 유상계약은 모두 쌍무계약에 해당하는 것은 아니다.)

낙성계약 ⇒ 당사자간의 의사표시의 합치만으로 성립하는 계약

요물계약 ⇒ 의사표시의 합치 외에 물건의 인도 또는 지정행위의 완료가 필요

ex) 현상광고, 대물변제, 계약금계약, 보증금계약

요식계약 ⇒ 계약의 성립에서 일정한 방식을 요하는 계약

불요식계약 ⇒ 일정한 방식을 요하지 않은 계약

(계약자유의 원칙상 계약은 불요식계약이 원칙)

일시적계약 ⇒ 시간적 계속성을 요하지 않는 계약 (해제)

계속적계약 ⇒ 어느정도 시간적 계속성을 요하는 계약 (해지)

 

2. 계약성립의 모습

① 합치

② 의사실현

③ 교차청약

 

3. 청약의 의사표시

청약 ⇒ 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 의사표시

 

※청약의 요건

① 특정인에 의하여 행해져야한다.

② 상대방이 있는 의사표시이지만, 그 상대방은 특정인뿐만 아니라 불특정 다수인이라도 무방하다.

③ 청약은 그에 대응하는 승낙만 있으면 곧바로 계약이 성립하므로 의사표시는 구체적, 확정적 이여야 한다.

 

4. 청약의 효력

① 발생시기 ⇒ 상대방에게 도달한 때

청약자가 청약의 의사표시를 발신한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 청약의 효력에 영향을 미치지 않는다. = 도달하면 효력 발생한다.

 

② 청약의 형식적 효력(구속력)

청약을 임의로 철회한다면 상대방에게 부당하게 손해를 줄 염려가 있기 때문에 청약은 철회하지 못한다.

다만, 청약을 철회하더라도 상대방에게 부당한 손해를 줄 염려가 없는 경우에는 청약의 구속력이 배제되어 철회가 가능하다.

 

③ 청약의 실질적 효력(승낙적격)

청약은 그에 대응하는 승낙만 있으면 곧바로 계약을 성립시킬 수 있는 힘(효력)을 갖고 있다.

청약의 상대방은 승낙 여부에 대한 자유를 가지고 있으며, 특별한 사정이 없는 한 법적 회답의무도 부담하지 않는다.

 

5. 승낙의 의사표시

승낙 ⇒ 청약에 대응하여 계약을 성립시킬 목적으로 청약자에 대하여 하는 승낙자의 의사표시

 

※승낙의 요건

① 내심의 결의로는 부족하고 청약자에게 표시되어야한다.

② 승낙은 청약의 내용과 일치하여야 한다,

승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 청약내용을 변경하여 승낙한 경우에는 그 청약을 거절함과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

③ 특정의 청약자에 대하여 하여야 한다. 불특정 다수인에 대한 승낙은 있을 수 없다,

 

[연착된 승낙]

늦게 보내서 연착된 경우 계약이 성립하지 않는다.

다만, 연착된 승낙은 청약자가 이를 새 청약으로 볼 수 있다.

[격지자간의 계약성립시기] ⇒ 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.

 

6. 기타의 방법에 의한 계약의 성립

제532조 「의사실현에 의한 계약성립」 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있을 때에 성립한다.

 

제533조 「교차청약에 의한 계약성립」 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 경우에는 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.

 

7. 계약상의 과실 책임

제535조 「계약체결상의 과실」 목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다. 그러나 그 배상액은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 넘지 못한다.

 

※요건

① 원시적 불능일 것

② 배상의무자가 불능을 알았거나 알 수 있었을 것

③ 상대방이 선의, 무과실일 것

 

8. 동시이행의 항변권

제536조 「동시이행의 항변권」 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.  선이행의무자는 원칙적으로 동시이행의 항변권을 행사 할 수 없다.

BUT 예외) ① 불안의 항변권 : 상대방에게 이행하기 어려운 현저한 사유가 있을 때(파산) ② 선이행의무를 지체하던 중 상대방 채무의 이행기가 도래한 경우

[중도금 판례]

매수인이 선이행하여야 할 중도금지급을 하지 아니한 채 잔대금지급기일을 지난 경우에는 매수인의 중도금 및 이에 대한 지급일 다음 날부터 잔대금지급일까지 지연손해금과 잔대금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다.

 

※성립요건

① 쌍무계약일 것

② 상대방 채무의 변제기가 도래할 것

③ 상대방이 자기 채무의 이행 또는 이행제공을 하지 않고 이행을 청구 할 것

 

8. 위험부담

쌍무계약에 의하여 발생한 일방의 채무가 채무자의 책임 없는 사유로 후발적 불능이 되어 소멸한 경우

 

채무자 위험부담주의 ⇒ 홍수사례

쌍무계약의 당사자가 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행 할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.

채무자가 이미 반대급부(계약금)를 이행 받았다면 이는 부당이득으로 반환하여야한다.

 

채권자 위험부담주의 ⇒ 근로계약사례, 계란사례

쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다. 채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같다.

 

9. 해제와 해지

해제 ⇒ 완전 유효한 계약을 채무불이행 등을 이유로 소급적으로 소멸시키는 일방적 의사표시 (단독행위이며 형성권이다)

 

발생원인

①약정해제권 ⇒ 약정사유로 일방이 계약을 해제할 수 있는 경우

②법정해제권 ⇒ 채무불이행으로 계약을 해제할 수 있는 경우

(채권자의 고의, 과실이 있어야함)

 

⑴ 이행지체

- 보통의 이행지체 : 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때는 계약을 해제할 수 있다. ⇒ 최고 - 해제

그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

- 정기행위의 이행지체 : 일정한 시일에 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 (예복주문) ⇒ 최고X - 해제

 

⑵ 이행불능 : 최고X - 해제

 

⑶ 불완전이행

-추완이 가능한 경우 : 이행지체 - 최고 - 해제

-추완이 불가능한 경우 : 이행불능 - 최고X - 해제

 

[최고 없이 해제할 수 있는 경우]

① 정기행위의 이행지체

② 이행불능과 추완이 불가능한 불완전이행

③ 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우

④ 당사자 사이에 최고배제의 특약을 한 경우

 

해제의 효과

① 소급적 무효 ⇒ 원상회복의무 (금전은 계약금 수령 날부터 이자 가산하여)

손해배상청구O (법정해제만)

② 등기는 당연히 복귀(판례) ⇒ 말소등기X (187조)

③ 제3자 병

구분	해제	해지
적용범위	일시적 계약에서 인정	계속적 계약에서 인정
효력	계약이 소급적으로 소멸	계약은 장래에 향해서 소멸
의무	원상회복의무를 부담	청산의무를 부담
공통점	① 형성권 ② 약정 또는 법률규정에 의해 발생 ③ 손해배상청구 가능 ④ 철회불가

 

Chapter2. 매매

 

1. 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

2. 매매계약의 비용부담 ⇒ 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

(토지측량비용, 감정평가비용, 계약서작성비용 등)

등기비용은 계약비용이 아니므로 매수인이 부담

 

3. 과실취득권

제587조 「과실의 귀속, 대금의 이자」 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

 

4. 매수인의 의무

① 대금지급의무의 이행기 : 매매의 당사자 일방에 대한 의무이해의 기간이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.

어느 의무에 대해서도 기한의 약정이 없는 경우에는 당사자는 계약이 성립한 후에 언제든지 상환으로 이행할 것을 청구 할 수 있다.

② 대금지급장소 : 원칙은 채권자의 현주소지에서 지급 BUT 매매의 목적물을 인도함과 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 지급하여야 한다.

③ 대금이자지급 : 매수인은 목적물을 인도받은 날부터 대금의 이자를 지급해야함

④ 대금지급거절권 : 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 한편, 매수인에게 위와 같은 대금지급거절권이 있는 경우에 매도인은 매수인에게 대금을 공탁할 것을 청구할 수 있다.

5. 계약금계약

계약금 : 계약을 체결하면서 그에 부수하여 당사자 일방이 상대방에 대하여 지급하는 금전이나 그 밖의 물건

 

계약금의 성질

① 매매계약의 종된 계약 (부종성-매매계약이 무효,취소되면 계약금도 실효)

② 요물 계약

 

6. 해약금에 의한 계약해제 ⇒ 이행 착수 전 까지

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

이행의 착수 : 채무불이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것

ex) 중도금을 지급, 등기소에 동행 할 것을 촉구, 잔금준비

 

7. 매매의 예약

예약 : 장차 본 계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약, 채권을 담보하는 수단

본 계약 = 채권 or 물권 or 가족법상의 계약 BUT 예약은 항상 채권계약

 

예약의 종류

편무계약 : 본계약체결의무를 어느 일방이 부담

쌍무계약 : 본계약체결의무를 쌍방 모두 부담

일방계약 : 예약완결권을 어느 일방이 가져가는 경우

쌍방계약 : 예약완결권을 쌍방이 모두 가질 경우

(일방계약의 추정 ⇒ 매매의 예약은 특약 또는 관습이 없으면 일방계약으로 추정)

예약완결권은 일방적인 의사표시로써 매매를 완결할 수 있는 형성권이다.

특약이 없는 한 예약이 성립한 때로부터 10년(제척기간) 내에 행사하여야한다.

재산권이므로 양도할 수 있다.

 

8. 매도인의 담보책임

매매의 목적물인 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임

 

9. 환매

매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.

 

환매의 요건

① 목적물 - 동산, 부동산 등 제한X

② 환매특약 - 매매계약과 동시에 하여야 한다.

③ 환매대금 - 매매대금 + 매수인이 부담한 매매비용

④ 환매기간 - 부동산5년, 동산3년 넘지 못한다. (정하지 아니한 경우 / 연장X)

⑤ 환매특약의 등기 - 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.

환매권의 행사

① 형성권이다.

② 재산이므로 양도성과 상속성이 있다.

③ 행사상의 일신전속권이 아니므로 채권자대위권의 객체가 된다.

④ 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.

⑤ 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.

 

Chapter3. 교환

1. 교환

당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

⇒ 유상, 쌍무, 낙성, 불요식계약

보충금 : 서로 교환하는 목적물 또는 권리의 가격이 균등하지 않은 경우 그 차액을 보충하기 위한 금전(매매대금에 관한 규정 준용)

 

Chapter4. 임대차

1. 임대차

당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

⇒ 유상, 쌍무, 낙성, 불요식계약 ⇒ 채권계약

 

① 임대차의 목적물은 물건에 한한다.

② 농지에 대한 임대차는 원칙적으로 금지된다. (경작유전의 법칙 : 밭가는 사람의 소유여야한다.) BUT 대리경작자 : 유휴농지를 경작하려는 자의 신청을 받아 대리경작자를 지정할 수 있다.

③ 최단존속기간, 최장존속기간 모두 X ⇒ 자유로움

④ 계약해지의 통고는 언제든지 할 수 있다.

 

2. 임대차의 갱신

 

① 약정갱신

약정한 존속기간이 만료한 경우 당사자는 협의로 존속기간을 갱신 할 수 있다.

존속기간/갱신횟수 당사자가 자유로이 정할 수 있다.

 

② 법정갱신

임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

각 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있다.

강행규정이다.

 

3. 임대차의 효력

임대인의 권리와 의무

 

임대인의 의무

 

① 수선의무 ⇒ 임의규정, 소규모 수선에 한한다.

임대인은 계약이 존속하는 동안 목적물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 부담한다.

파손 + 수선 가능 + 사용, 수익할 수 없는 경우

[판례] 약간의 실금 형태 + 그 방을 사용할 수 없을 정도로 파손상태 + 균열로 스며든 연탄가스 ⇒ 무죄

 

임차인의 권리

① 임차권 : 임차인이 임대인에 대하여 목적물을 사용, 수익하게 해 줄 것을 요구할 수 있는 권리

임차권의 대항력

반대약정이 없으면 등기 한때부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다.

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

 

② 비용상환청구권 ⇒ 임의규정, 제척기간 6개월(유익비만)

제626조 「임차인의 상환청구권」 ⑴ 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

⑵ 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

③ 건물임차인의 부속물매수청구권 ⇒ 형성권

제646조 「임차인의 부속물매수청구권」 ⑴ 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

⑵ 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

④ 토지임차인의 갱신청구권 ⇒ 청구권

BUT 임차인의 채무불이행(의무위반)인 경우, 갱신청구권X

임대차의 존속기간이 만료 + 지상물이 현존 해야 함

 

⑤ 토지임차인의 지상물매수청구권 ⇒ 형성권, 지상물의 소유자만

BUT 임차인의 채무불이행(의무위반)인 경우, 지상물매수청구권X

대상 : 토지 위의 현존 지상물, 무허가건물이나 미등기건물도 인정

지상물의 객관적인 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부는 매수청구권의 행사요건이 아니다.

 

⑥ 차임감액청구권 ⇒ 형성권

임차인의 과실 없이 멸실이나 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없게 된 경우에는 임차인은 그 부분의 비율에 따른 차임감액을 청구할 수 있다.

 

임차인의 의무

① 차임지급의무

⑴ 차임은 금전에 한하지 않는다.

⑵ 동산, 건물은 매월 말 / 기타 토지는 매년 말 / 수확기 있는 것은 수확 후

⑶ 차임지급연체와 계약해지

건물 기타 공작물의 임대차는 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. (2기는 연체한 차임의 합산액)

토지 임대차의 경우에도 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지 할 수 있다.

 

⑷ 임대인의 차임채권 확보를 위한 법정질권과 법정저당권

임차인이 차임을 지급하지 않을 때 동산에 대해 경매청구권으로 우선변제 받을 수 있다. (압류한 때)

 

⑸ 사정변경에 의한 차임증감청구권 ⇒ 형성권

 

② 목적물보관의무 - 목적물을 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야한다.

③ 목적물반환의무 - 수거권, 원상회복의무(동시이행관계)

 

4. 임차권의 양도와 전대

① 임차권의 양도 : 임차인이 제3자에게 임차권을 이전시키는 계약

임차권의 양도의 경우 임차인은 임차인으로서의 지위에서 벗어나고 제3자인 양수인이 임차인의 지위를 승계하게 된다.

② 임차물의 전대 : 임차인이 제3자에게 임차물을 사용,수익하게 하는 채권계약

임차물의 전대의 경우 임차인은 임차인으로서의 그 지위를 그대로 유지하면서 전차인과의 사이에 새로운 임대차관계가 생긴다.

 

5. 무단양도 및 전대의 금지

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

무단양도 및 전대를 금지하는 이유는 무단양도 및 전대행위가 임대인에 대한 배신행위이기 때문이다.

배신행위가 아니라는 특별한 사정이 있을 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없는 것이 판례의 태도이다.

 

6. 임대인의 동의가 있는 전대의 법률관계

 

임차권이 소멸하면 전차권도 소멸하는 것이 원칙이다.

 

7. 무단전대의 법률관계

 

[전대인-전차인] 전대차계약은 임대인의 동의 유무와 관계없이 전대인과 전차인 사이에서는 유효하다.

다만, 전대인은 전차인에게 임대인의 동의를 얻어 줄 의무를 부담한다.

 

[임대인-전차인]

전차인은 전차권을 가지고 임대인에게 대항할 수 없다.

전차인이 목적물을 점유,사용하는 것은 임대인에 대한 관계에서는 불법점유가 된다. ⇒ 손해배상청구권이나 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다.

임대인은 전차인에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

 

제3자를 위한 계약

 

1. 3면관계의 내용

① 보상관계 : 계약의 내용을 구성하므로 보상관계의 흠결이나 하자는 제3자를 위한 계약에 영향을 미친다.

② 대가관계 : 대가관계의 흠결이나 하자는 제3자를 위한 계약에 영향을 미치지 않는다.

③ 수익관계 : 낙약자와 제3자 사이에는 직접적인 계약관계가 존재하는 것은 아니다. 따라서 제3자는 낙약자에 대하여 수익의 의사표시를 하여야 하며 그 때 비로소 제3자의 권리는 확정이 된다.

 

2. 성립요건

① 보상관계가 유효할 것

② 제3자 수익약정이 있을 것

 

3. 제3자의 지위

① 수익의 의사표시는 제3자를 위한 계약의 성립요건이 아니라 제3자의 권리발생요건이다.

② 형성권이고, 특약이 없는 한 10년의 제척기간이 걸린다.

 

[형성권]

- 매수청구권

- 차임증감액청구권

- 예약완결권

- 환매권

③ 낙약자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수 여부의 확답을 제3자에게 최고할 수 있다. 낙약자가 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 제3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절하는 것으로 본다.

④ 수익의 의사표시를 하여 제3자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다.

⑤ 제3자는 계약의 당사자가 아니므로 계약당사자만이 행사할 수 있는 취소권, 해제권, 해지권등을 행사할 수 없다.

 

4. 요약자의 지위

① 요약자는 낙약자에 대하여 제3자에게 채무를 이행할 것을 청구할 수 있다.

② 요약자는 낙약자가 채무를 불이행하는 경우) 자기 또는 제3자에게 손해배상 청구를 할 수 있다. 이때 제3자도 자기에게 손해배상할 것을 청구할 수 있다.

③ 요약자는 계약자의 당사자이므로 취소권, 해제권, 해지권 등을 행사할 수 있다. 제3자가 수익의 의사표시를 한 후에도 요약자는 계약을 해제할 때 제3자의 동의를 얻을 필요는 없다.

 

5. 낙약자의 지위

낙약자는 요약자와의 계약에 기한 항변(보상관계)으로써 그 계약의 이익을 받을 제3자에게 대항할 수 있다.