경매진행과정

경매진행과정

경매는 부동산을 시세보다 낮은 가격에 싸게 낙찰받아서 시세가 올랐을 때 비싸게 팔 수 있는 매력적이면서 기회의 장입니다. 경매로 부동산 물건을 낙찰받기 위해서는 원하는 물건과 입지, 가격 등 시세를 알아야 합니다. 물건을 고를 때는 감정가가 시세보다 낮게 책정되어있는 경우를 보는 것이 중요합니다.

경매진행과정 문구 사진

물건을 보다보면 신건인데 주변시세보다 낮게 감정이 잡힌 것을 보는 경우가 있습니다. 감정가는 감정평가사가 정한 금액인데 감정평가기법에 따라 감정금액을 책정하고 해당 기간에 나와있는 시세를 따라갑니다. 물건에 따라 감정평가시점하고 경매개시된 기간의 차이가 많이 나는 경우도 있고 별로 차이가 없는 경우도 있습니다. 온라인상으로 조사하는 경우와 현장에 임장을 가서 조사하는 경우에 못 보던 부분을 볼 수 있기 때문에 부동산 등을 방문하여 현장에서 정보를 많이 얻는 것이 중요합니다.

 

경매를 진행하는 과정에서 가장 중요한 포인트가 입찰가를 산정하는 것입니다. 경매물건은 여러사람이 경합하기 때문에 주변 분위기에 휩싸일 수도 있어 미리 원하는 목표수익률을 정하여 그 것에 맞게 입찰가를 산정해야합니다. 적당한 기준선을 세우고 수익률을 계산하여 입찰하는 방식입니다. 신건의 경우에는 감정가보다 높은 입찰가를 산정하는 경우가 많습니다.

 

법원에 방문하여 입찰가를 작성하는 경우 보통 11시 10분까지 입찰가를 작성하여 제출해야합니다. 경매입찰서와 대봉투, 보증금봉투를 받아 입찰서를 작성하며 준비물은 신분증, 도장, 보증금이 필요합니다. 본인이 직접 입찰에 참여하는 경우에는 지장도 가능합니다. 법원마다 개찰순서는 달라서 사건번호 순서대로 하는 경우도 있고, 경쟁이 많은 사건번호 순서대로 진행하는 경우도 있습니다.

 

최고가 매수인이 되어 낙찰을 받게 되면 신분증과 도장을 들고 법정앞으로 가서 직인을하고 보증금 영수증을 수령합니다. 낙찰을 받고나서 잔금을 치루는 것이 가장 중요하기 때문에 입찰 전 알아봤던 금액을 다시한번 확인하고 은행에 심사를 넣어 최종 확정금액을 받습니다. 은행에서는 경락잔금대출로 대출 진행을 합니다.

 

부동산의 꽃이라고 불리우는 명도는 해당 물건에 거주하는 임차인이나 채무자와 잘 협상하여 이사비용 정도를 주고 진행하는 경우가 많습니다. 명도를 진행하는 과정에서 협상이 잘 되지 않는 경우에는 법적절차를 이용하여 소송하는 경우도 있지만 원만하게 협상이 가능하면 협상을 하는 것이 서로에게 좋습니다. 이사비용은 100 ~ 500만원 사이로 협상하는 경우가 많으며 상황에 따라 오차가 생길 수 있습니다.